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Verordnung �ber wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV)

Teil I. Allgemeine Vorschriften

 1.
(1) Diese Verordnung ist anzuwenden, wenn
1. die Wirtschaftlichkeit, Belastung, Wohnfl„che oder der angemessene Kaufpreis f�r ”ffentlich gef”rderten Wohnraum
bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des Wohnungsbindungsgesetzes,
2. die Wirtschaftlichkeit, Belastung oder Wohnfl„che f�r steuerbeg�nstigten oder freifinanzierten Wohnraum
bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,
3. die Wirtschaftlichkeit, Wohnfl„che oder der angemessene Kaufpreis
bei Anwendung der Verordnung zur Durchf�hrung des Wohnungsgemeinn�tzigkeitsgesetzes
zu berechnen ist.
(2) 1Diese Verordnung ist ferner anzuwenden, wenn in anderen Rechtsvorschriften die Anwendung vorgeschrieben oder vorausgesetzt ist. 2Das gleiche gilt, wenn in anderen Rechtsvorschriften die Anwendung der Ersten Berechnungsverordnung vorgeschrieben oder vorausgesetzt ist.

 1a.
(weggefallen)

 1b.
(weggefallen)

 1c.
(weggefallen)

 1d.
(weggefallen)

Teil II. Wirtschaftlichkeitsberechnung

Erster Abschnitt. Gegenstand, Gliederung und Aufstellung der Berechnung

 2.
(1) 1Die Wirtschaftlichkeit von Wohnraum wird durch eine Berechnung (Wirtschaftlichkeitsberechnung) ermittelt. In ihr sind die laufenden Aufwendungen zu ermitteln und den Ertr„gen gegen�berzustellen.
(2) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist f�r das Geb„ude, das den Wohnraum enth„lt, aufzustellen. Sie ist f�r eine Mehrheit solcher Geb„ude aufzustellen, wenn sie eine Wirtschaftseinheit bilden. Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Geb„uden, die demselben Eigent�mer geh”ren, in ”rtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll. Ob der Errichtung einer Mehrheit von Geb„uden ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt werden soll, bestimmt der Bauherr. Im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau kann die Bewilligungsstelle die Bewilligung ”ffentlicher Mittel davon abh„ngig machen, daá der Bauherr eine andere Bestimmung �ber den Gegenstand der Berechnung trifft. Wird eine Wirtschaftseinheit in der Weise aufgeteilt, daá eine Mehrheit von Geb„uden bleibt, die demselben Eigent�mer geh”ren und in ”rtlichem Zusammenhang stehen, so entsteht insoweit eine neue Wirtschaftseinheit.
(3) In die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind auáer dem Geb„ude oder der Wirtschaftseinheit auch zugeh”rige Nebengeb„ude, Anlagen und Einrichtungen sowie das Baugrundst�ck einzubeziehen. Das Baugrundst�ck besteht aus den �berbauten und den dazugeh”rigen Fl„chen, soweit sie einen angemessenen Umfang nicht �berschreiten; bei einer Kleinsiedlung geh”rt auch die Landzulage dazu.
(4) Enth„lt das Geb„ude oder die Wirtschaftseinheit neben dem Wohnraum, f�r den die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, noch anderen Raum, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung unter den Voraussetzungen und nach Maágabe des F�nften Abschnittes als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung oder als Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung oder mit Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen aufzustellen.
(5) Ist die Wirtschaftseinheit aufgeteilt worden, so sind Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach der Aufteilung aufzustellen sind, f�r die einzelnen Geb„ude oder, wenn neue Wirtschaftseinheiten entstanden sind, f�r die neuen Wirtschaftseinheiten aufzustellen; Entsprechendes gilt, wenn die Wirtschaftseinheit aufgeteilt werden soll und im Hinblick hierauf Wirtschaftlichkeitsberechnungen aufgestellt werden. Auf die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnungen sind die Vorschriften �ber die Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sinngem„á anzuwenden, soweit nicht eine andere Aufteilung aus besonderen Gr�nden angemessen ist; im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau bedarf die Wahl einer anderen Aufteilung der Zustimmung der Bewilligungsstelle. Ist Wohnungseigentum an den Wohnungen einer Wirtschaftseinheit oder eines Geb„udes begr�ndet, ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend Satz 2 f�r die einzelnen Wohnungen aufzustellen.
(6) Im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau d�rfen mehrere Geb„ude, mehrere Wirtschaftseinheiten oder mehrere Geb„ude und Wirtschaftseinheiten nachtr„glich zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefaát werden, sofern sie demselben Eigent�mer geh”ren, in ”rtlichem Zusammenhang stehen und die Wohnungen keine wesentlichen Unterschiede in ihrem Wohnwert aufweisen. Die Zusammenfassung bedarf der Zustimmung der Bewilligungsstelle. Sie darf nur erteilt werden, wenn ”ffentlich gef”rderte Wohnungen in s„mtlichen Geb„uden vorhanden sind. In die Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach der Zusammenfassung aufgestellt werden, sind die bisherigen Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen zu �bernehmen. Die ”ffentlichen Mittel gelten als f�r s„mtliche ”ffentlich gef”rderten Wohnungen der zusammengefaáten Wirtschaftseinheit bewilligt.
(7) Absatz 6 gilt entsprechend im steuerbeg�nstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsf�rsorgemitteln gef”rdert worden ist. Anstelle der Zustimmung der Bewilligungsstelle ist die Zustimmung des Darlehns- oder Zuschuágebers erforderlich.
(8) Gelten nach  15 Abs. 2 Satz 2 oder  16 Abs. 2 oder 7 des Wohnungsbindungsgesetzes eine oder mehrere Wohnungen eines Geb„udes oder einer Wirtschaftseinheit nicht mehr als ”ffentlich gef”rdert, so bleibt f�r die �brigen Wohnungen die bisherige Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den zul„ssigen Ans„tzen f�r Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufende Aufwendungen in der Weise maágebend, wie sie f�r alle bisherigen ”ffentlich gef”rderten Wohnungen des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit maágebend gewesen w„re.

 3.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung muá enthalten

1. die Grundst�cks- und Geb„udebeschreibung,
2. die Berechnung der Gesamtkosten,
3. den Finanzierungsplan,
4. die laufenden Aufwendungen und die Ertr„ge.

 4.
(1) Ist im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde zu legen, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verh„ltnissen aufzustellen, die beim Antrag auf Bewilligung ”ffentlicher Mittel bestehen. Haben sich die Verh„ltnisse bis zur Bewilligung der ”ffentlichen Mittel ge„ndert, so kann die Bewilligungsstelle der Bewilligung die ge„nderten Verh„ltnisse zugrunde legen; sie hat sie zugrunde zu legen, wenn der Bauherr es beantragt.
(2) Ist im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zugrunde gelegt worden, wohl aber eine „hnliche Berechnung oder eine Berechnung der Gesamtkosten und Finanzierungsmittel, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verh„ltnissen aufzustellen, die der Bewilligung auf Grund dieser Berechnung zugrunde gelegt worden sind; soweit dies nicht geschehen ist, ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verh„ltnissen aufzustellen, die bei der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel bestanden haben.
(3) Ist im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Berechnung der in Absatz 2 bezeichneten Art nicht zugrunde gelegt worden, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verh„ltnissen aufzustellen, die bei der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel bestanden haben.
(4) Im steuerbeg�nstigten Wohnungsbau ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verh„ltnissen bei Bezugsfertigkeit aufzustellen.

 4a.
(1) Ist im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegt worden, so sind die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen, die bei der Bewilligung auf Grund dieser Berechnung zugrunde gelegt worden sind, in eine sp„tere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu �bernehmen, es sei denn, daá

1. sie sich nach der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel ge„ndert haben und ein anderer Ansatz in dieser Verordnung vorgeschrieben ist oder
2. nach der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel bauliche Žnderungen vorgenommen worden sind und ein anderer Ansatz in dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist oder
3. laufende Aufwendungen nicht oder nur in geringerer H”he, als in dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist, in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist oder
4. der Ansatz von laufenden Aufwendungen nach dieser Verordnung nicht mehr oder nur in geringerer H”he zul„ssig ist.

In den F„llen der Nummern 3 und 4 bleiben die Gesamtkosten und die Finanzierungsmittel unver„ndert. Nummer 3 ist erst nach dem Ablauf von 6 Jahren seit der Bezugsfertigkeit der Wohnungen anzuwenden, es sei denn, daá eine andere Frist bei der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel vereinbart worden ist.
(2) Ist im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zugrunde gelegt worden, wohl aber eine „hnliche Berechnung oder eine Berechnung der Gesamtkosten und Finanzierungsmittel, so gilt Absatz 1 entsprechend, soweit bei der Bewilligung auf Grund dieser Berechnung Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufende Aufwendungen zugrunde gelegt worden sind; im �brigen gilt Absatz 3 entsprechend.
(3) Ist im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Berechnung der in Absatz 2 bezeichneten Art nicht zugrunde gelegt worden und haben sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen nach der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel ge„ndert oder sind danach bauliche Žnderungen vorgenommen worden, so d�rfen diese Žnderungen nur ber�cksichtigt werden, soweit es sich bei entsprechender Anwendung der Vorschriften dieser Verordnung, die die Žnderung von Gesamtkosten, Finanzierungsmitteln oder laufenden Aufwendungen oder die bauliche Žnderungen zum Gegenstand haben, ergibt.
(4) Haben sich im steuerbeg�nstigten Wohnungsbau die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen nach der Bezugsfertigkeit ge„ndert oder sind bauliche Žnderungen vorgenommen worden, so d�rfen diese Žnderungen nur ber�cksichtigt werden, soweit es in dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist.
(5) Soweit eine Ber�cksichtigung ge„nderter Verh„ltnisse nach dieser Verordnung nicht zul„ssig ist, bleiben die Verh„ltnisse im Zeitpunkt nach  4 maágebend.

 4b.
(1) Ist die Wirtschaftlichkeit f�r steuerbeg�nstigte Wohnungen, die mit Aufwendungszusch�ssen oder Aufwendungsdarlehen nach  88 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes gef”rdert worden sind, zu berechnen, so sind die Vorschriften f�r ”ffentlich gef”rderte Wohnungen entsprechend anzuwenden. Bei der entsprechenden Anwendung von  4 Abs. 1 sind die Verh„ltnisse im Zeitpunkt der Bewilligung der Aufwendungszusch�sse oder Aufwendungsdarlehen zugrunde zu legen.
(2) Sind die in Absatz 1 bezeichneten Wohnungen auch mit einem Darlehen oder einem Zuschuá aus Wohnungsf�rsorgemitteln gef”rdert worden, so sind die Vorschriften f�r steuerbeg�nstigte Wohnungen mit den Maágaben aus  6 Abs. 1 Satz 4 und  20 Abs. 3 anzuwenden.

 4c.
Ist in F„llen des  1 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 3 der angemessene Kaufpreis zu berechnen, so sind die Vorschriften der  4 und 4a bei der Ermittlung der Gesamtkosten, der Kosten des Baugrundst�cks oder der Baukosten entsprechend anzuwenden, soweit sich aus  54a Abs. 2 Satz 2 letzter Halbsatz des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder aus  14 Abs. 2 Satz 3 der Durchf�hrungsverordnung zum Wohnungsgemeinn�tzigkeitsgesetz nichts anderes ergibt. Im �brigen sind die Gesamtkosten, die Kosten des Baugrundst�cks und die Baukosten nach den  5 bis 11a zu ermitteln.

Zweiter Abschnitt. Berechnung der Gesamtkosten

 5.
(1) Gesamtkosten sind die Kosten des Baugrundst�cks und die Baukosten.
(2) Kosten des Baugrundst�cks sind der Wert des Baugrundst�cks, die Erwerbskosten und die Erschlieáungskosten. Kosten, die im Zusammenhang mit einer das Baugrundst�ck betreffenden freiwilligen oder gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder Grenzregelung (Bodenordnung) entstehen, geh”ren zu den Erwerbskosten, auáer den Kosten der dem Bauherrn dabei obliegenden Verwaltungsleistungen. Bei einem Erbbaugrundst�ck sind Kosten des Baugrundst�cks nur die dem Erbbauberechtigten entstehenden Erwerbs- und Erschlieáungskosten; zu den Erwerbskosten des Erbbaurechts geh”rt auch ein Entgelt, das der Erbbauberechtigte einmalig f�r die Bestellung oder šbertragung des Erbbaurechts zu entrichten hat, soweit es angemessen ist.
(3) Baukosten sind die Kosten der Geb„ude, die Kosten der Auáenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten besonderer Betriebseinrichtungen sowie die Kosten des Ger„tes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen. Wird der Wert verwendeter Geb„udeteile angesetzt, so ist er unter den Baukosten gesondert auszuweisen.
(4) Baunebenkosten sind

1. die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen,
2. die Kosten der dem Bauherrn obliegenden Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und Durchf�hrung des Bauvorhabens,
3. die Kosten der Beh”rdenleistungen bei Vorbereitung und Durchf�hrung des Bauvorhabens, soweit sie nicht Erwerbskosten sind,
4. die Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel, die Kosten der Zwischenfinanzierung und, soweit sie auf die Bauzeit fallen, die Kapitalkosten und die Steuerbelastungen des Baugrundst�cks,
5. die Kosten der Beschaffung von Darlehen und Zusch�ssen zur Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuit„ten und Bewirtschaftungskosten,
6. sonstige Nebenkosten bei Vorbereitung und Durchf�hrung des Bauvorhabens.

(5) Der Ermittlung der Gesamtkosten ist die dieser Verordnung beigef�gte Anlage 1 ,Aufstellung der Gesamtkosten" zugrunde zu legen.

 6.
(1) Als Wert des Baugrundst�cks darf h”chstens angesetzt werden,

1. wenn das Baugrundst�ck dem Bauherrn zur F”rderung des Wohnungsbaues unter dem Verkehrswert �berlassen worden ist, der Kaufpreis,
2. wenn das Baugrundst�ck durch Enteignung zur Durchf�hrung des Bauvorhabens vom Bauherrn erworben worden ist, die Entsch„digung,
3. in anderen F„llen der Verkehrswert in dem nach  4 maágebenden Zeitpunkt oder der Kaufpreis, es sei denn, daá er unangemessen hoch gewesen ist.

F�r den Begriff des Verkehrswertes gilt  194 des Baugesetzbuchs. Im steuerbeg�nstigten Wohnungsbau d�rfen neben dem Verkehrswert Kosten der Zwischenfinanzierung, Kapitalkosten und Steuerbelastungen des Baugrundst�cks, die auf die Bauzeit fallen, nicht angesetzt werden. Ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach  87a des Zweiten Wohnungsbaugesetzes aufzustellen, so darf der Bauherr den Wert des Baugrundst�cks nach Satz 1 ansetzen, soweit nicht mit dem Darlehns- oder Zuschuágeber vertraglich ein anderer Ansatz vereinbart ist.
(2) Bei Ausbau durch Umwandlung oder Umbau darf als Wert des Baugrundst�cks h”chstens der Verkehrswert vergleichbarer unbebauter Grundst�cke f�r Wohngeb„ude in dem nach  4 maágebenden Zeitpunkt angesetzt werden. Der Wert des Baugrundst�cks darf nicht angesetzt werden beim Ausbau durch Umbau einer Wohnung, deren Bau bereits mit ”ffentlichen Mitteln oder mit Wohnungsf�rsorgemitteln gef”rdert worden ist.
(3) Soweit Preisvorschriften in dem nach  4 maágebenden Zeitpunkt bestanden haben, d�rfen h”chstens die danach zul„ssigen Preise zugrunde gelegt werden.
(4) Erwerbskosten und Erschlieáungskosten d�rfen, vorbehaltlich der  9 und 10, nur angesetzt werden, soweit sie tats„chlich entstehen oder mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann.
(5) Wird die Erschlieáung im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben durchgef�hrt, so darf auáer den Erschlieáungskosten nur der Wert des nicht erschlossenen Baugrundst�cks nach Absatz 1 angesetzt werden. Ist die Erschlieáung bereits vorher ganz oder teilweise durchgef�hrt worden, so kann der Wert des ganz oder teilweise erschlossenen Baugrundst�cks nach Absatz 1 angesetzt werden, wenn ein Ansatz von Erschlieáungskosten insoweit unterbleibt.
(6) Liegt das Baugrundst�ck in dem nach  4 maágebenden Zeitpunkt in einem nach dem St„dtebauf”rderungsgesetz oder dem Baugesetzbuch f”rmlich festgelegten Sanierungsgebiet, Ersatzgebiet, Erg„nzungsgebiet oder Entwicklungsbereich und wird die Maánahme nicht im vereinfachten Verfahren durchgef�hrt, d�rfen abweichend von Absatz 1 Satz 1 und den Abs„tzen 2, 4 und 5 als Wert des Baugrundst�cks und an Stelle der Erschlieáungskosten h”chstens angesetzt werden

1. der Wert, der sich f�r das unbebaute Grundst�ck ergeben w�rde, wenn eine Sanierung oder Entwicklung weder beabsichtigt noch durchgef�hrt worden w„re, der Kaufpreis f�r ein nach der f”rmlichen Festlegung erworbenes Grundst�ck, soweit er zul„ssig gewesen ist, oder, wenn eine Umlegung nach Maágabe des  16 des St„dtebauf”rderungsgesetzes oder des  153 Abs. 5 des Baugesetzbuches durchgef�hrt worden ist, der Verkehrswert, der der Zuteilung des Grundst�cks zugrunde gelegt worden ist,
2. der Ausgleichsbetrag, der f�r das Grundst�ck zu entrichten ist,
3. der Betrag, der auf den Ausgleichsbetrag angerechnet wird, soweit die Anrechnung nicht auf Umst„nden beruht, die in dem nach Nummer 1 angesetzten Wert des Grundst�cks ber�cksichtigt sind.

 7.
(1) Baukosten d�rfen nur angesetzt werden, soweit sie tats„chlich entstehen oder mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann und soweit sie bei gewissenhafter Abw„gung aller Umst„nde, bei wirtschaftlicher Bauausf�hrung und bei ordentlicher Gesch„ftsf�hrung gerechtfertigt sind. Kosten entstehen tats„chlich in der H”he, in der der Bauherr eine Verg�tung f�r Bauleistungen zu entrichten hat; ein Barzahlungsnachlaá (Skonto) braucht nicht abgesetzt zu werden, soweit er handels�blich ist. Die Vorschriften der  9 und 10 bleiben unber�hrt.
(2) Bei Wiederaufbau und bei Ausbau durch Umwandlung oder Umbau eines Geb„udes geh”rt zu den Baukosten auch der Wert der verwendeten Geb„udeteile. Der Wert der verwendeten Geb„udeteile ist mit dem Betrage anzusetzen, der einem Unternehmer f�r die Bauleistungen im Rahmen der Kosten des Geb„udes zu entrichten w„re, wenn an Stelle des Wiederaufbaues oder des Ausbaues ein Neubau durchgef�hrt w�rde, abz�glich der Kosten des Geb„udes, die f�r den Wiederaufbau oder den Ausbau tats„chlich entstehen oder mit deren Entstehen sicher gerechnet werden kann. Bei der Ermittlung der Kosten eines vergleichbaren Neubaues d�rfen verwendete Geb„udeteile, die f�r einen Neubau nicht erforderlich gewesen w„ren, nicht ber�cksichtigt werden. Bei Wiederaufbau ist der Restbetrag der auf dem Grundst�ck ruhenden Hypothekengewinnabgabe von dem nach den S„tzen 2 und 3 ermittelten Wert der verwendeten Geb„udeteile mit dem Betrage abzuziehen, der sich vor Herabsetzung der Abgabeschulden nach  104 des Lastenausgleichsgesetzes f�r den Herabsetzungsstichtag ergibt.  6 Abs. 2 Satz 2 ist auf den Wert der verwendeten Geb„udeteile entsprechend anzuwenden.
(3) Bei Wiederherstellung, Ausbau eines Geb„udeteils und Erweiterung darf der Wert der verwendeten Geb„udeteile nur nach dem F�nften Abschnitt angesetzt werden.

 8.
(1) Auf die Ans„tze f�r die Kosten der Architekten, Ingenieure und anderer Sonderfachleute, die Kosten der Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und Durchf�hrung des Bauvorhabens und die damit zusammenh„ngenden Nebenkosten ist  7 Abs. 1 anzuwenden. Als Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen d�rfen h”chstens die Betr„ge angesetzt werden, die sich nach Absatz 2 ergeben. Als Kosten der Verwaltungsleistungen d�rfen h”chstens die Betr„ge angesetzt werden, die sich nach den Abs„tzen 3 bis 5 ergeben.
(2) Der Berechnung des H”chstbetrages f�r die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen sind die Teile I bis III und VII bis XII der Honorarordnung f�r Architekten und Ingenieure vom 17. September 1976 (BGBl. I S. 2805, 3616) in der jeweils geltenden Fassung zugrunde zu legen. Dabei d�rfen

1. das Entgelt f�r Grundleistungen nach den Mindests„tzen der Honorartafeln in den Honorarzonen der Teile II, VIII, X und XII bis einschlieálich Honorarzone III und der Teile IX und XI bis einschlieálich Honorarzone II,
2. die nachgewiesenen Nebenkosten und
3. die auf das ansetzbare Entgelt und die nachgewiesenen Nebenkosten fallende Umsatzsteuer

angesetzt werden. H”here Entgelte und Entgelte f�r andere Leistungen d�rfen nur angesetzt werden, soweit die nach Satz 2 Nr. 1 zul„ssigen Ans„tze den erforderlichen Leistungen nicht gerecht werden. Die in Satz 3 bezeichneten Entgelte d�rfen nur angesetzt werden, soweit

1. im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau die Bewilligungsstelle,
2. im steuerbeg�nstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsf�rsorgemitteln gef”rdert worden ist, der Darlehns- oder Zuschuágeber

ihnen zugestimmt hat.
(3) Der Berechnung des H”chstbetrages f�r die Kosten der Verwaltungsleistungen ist ein Vomhundertsatz der Baukosten ohne Baunebenkosten und, soweit der Bauherr die Erschlieáung auf eigene Rechnung durchf�hrt, auch der Erschlieáungskosten zugrunde zu legen, und zwar bei Kosten in der Stufe

1. bis     250.000 Deutsche Mark einschlieálich      3,40 vom Hundert,
2. bis     500.000 Deutsche Mark einschlieálich      3,10 vom Hundert,
3. bis     1.000.000 Deutsche Mark einschlieálich      2,80 vom Hundert,
4. bis     1.600.000 Deutsche Mark einschlieálich      2,50 vom Hundert,
5. bis     2.500.000 Deutsche Mark einschlieálich      2,20 vom Hundert,
6. bis     3.500.000 Deutsche Mark einschlieálich      1,90 vom Hundert,
7. bis     5.000.000 Deutsche Mark einschlieálich      1,60 vom Hundert,
8. bis     7.000.000 Deutsche Mark einschlieálich      1,30 vom Hundert,
9. �ber     7.000.000 Deutsche Mark einschlieálich      1,00 vom Hundert.

Die Vomhunderts„tze erh”hen sich

1. um 0,5 im Falle der Betreuung des Baues von Eigenheimen, Eigensiedlungen und Eigentumswohnungen sowie im Falle des Baues von Kaufeigenheimen, Tr„gerkleinsiedlungen und Kaufeigentumswohnungen,
2. um 0,5, wenn besondere Maánahmen zur Bodenordnung ( 5 Abs. 2 Satz 2) notwendig sind,
3. um 0,5, wenn die Vorbereitung oder Durchf�hrung des Bauvorhabens mit sonstigen besonderen Verwaltungsschwierigkeiten verbunden ist,
4. um 1,5, wenn f�r den Bau eines Familienheims oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung Selbsthilfe in H”he von mehr als 10 vom Hundert der Baukosten geleistet wird.

Erh”hungen nach den Nummern 1, 2 und 3 sowie nach den Nummern 2 und 4 d�rfen nebeneinander angesetzt werden. Bei der Berechnung des H”chstbetrages f�r die Kosten von Verwaltungsleistungen, die bei baulichen Žnderungen nach  11 Abs. 4 bis 6 erbracht werden, sind Satz 1 und Satz 2 Nr. 3 entsprechend anzuwenden. Neben dem H”chstbetrag darf die Umsatzsteuer angesetzt werden.
(4) Statt des H”chstbetrages, der sich aus den nach Absatz 3 Satz 1 oder 4 maágebenden Kosten und dem Vomhundertsatz der entsprechenden Kostenstufe ergibt, darf der H”chstbetrag der vorangehenden Kostenstufe gew„hlt werden. Die aus Absatz 3 Satz 2 und 3 folgenden Erh”hungen werden in den F„llen des Absatzes 3 Satz 1 hinzugerechnet. Absatz 3 Satz 5 gilt entsprechend.
(5) Wird der angemessene Kaufpreis nach  4c f�r Teile einer Wirtschaftseinheit aus den Gesamtkosten ermittelt, so sind f�r die Berechnung des H”chstbetrages nach den Abs„tzen 3 und 4 die Kosten f�r das einzelne Geb„ude zugrunde zu legen; der Kostenansatz dient auch zur Deckung der Kosten der dem Bauherrn im Zusammenhang mit der Eigentums�bertragung obliegenden Verwaltungsleistungen. Bei Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen sind f�r die Berechnung der Kosten der Verwaltungsleistungen die Kosten f�r die einzelnen Wohnungen zugrunde zu legen.
(6) Der Kostenansatz nach den Abs„tzen 3 bis 5 dient auch zur Deckung der Kosten der Verwaltungsleistungen, die der Bauherr oder der Betreuer zur Beschaffung von Finanzierungsmitteln erbringt.
(7) Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel d�rfen nicht f�r den Nachweis oder die Vermittlung von Mitteln aus ”ffentlichen Haushalten angesetzt werden.
(8) 1Als Kosten der Zwischenfinanzierung d�rfen nur Kosten f�r Darlehen oder f�r eigene Mittel des Bauherrn angesetzt werden, deren Ersetzung durch zugesagte oder sicher in Aussicht stehende endg�ltige Finanzierungsmittel bereits bei dem Einsatz der Zwischenfinanzierungsmittel gew„hrleistet ist. 2Eine Verzinsung der vom Bauherrn zur Zwischenfinanzierung eingesetzten eigenen Mittel darf h”chstens mit dem markt�blichen Zinssatz f�r erste Hypotheken angesetzt werden. 3Kosten der Zwischenfinanzierung d�rfen, vorbehaltlich des  11, nur angesetzt werden, soweit sie auf die Bauzeit bis zur Bezugsfertigkeit entfallen.
(9) 1Auf die Eigenkapitalkosten in der Bauzeit ist  20 entsprechend anzuwenden. 2 6 Abs. 1 Satz 3 bleibt unber�hrt.

 9.
(1) 1Der Wert der Sach- und Arbeitsleistungen des Bauherrn, vor allem der Wert der Selbsthilfe, darf bei den Gesamtkosten mit dem Betrage angesetzt werden, der f�r eine gleichwertige Unternehmerleistung angesetzt werden k”nnte. 2Der Wert der Architekten-, Ingenieur- und Verwaltungsleistungen des Bauherrn darf mit den nach  8 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und Abs. 3 bis 5 zul„ssigen H”chstbetr„gen angesetzt werden. 3Erbringt der Bauherr die Leistungen nur zu einem Teil, so darf nur der den Leistungen entsprechende Teil der H”chstbetr„ge als Eigenleistungen angesetzt werden.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend f�r den Wert der Sach- und Arbeitsleistungen des Bewerbers um ein Kaufeigenheim, eine Tr„gerkleinsiedlung, eine Kaufeigentumswohnung und eine Genossenschaftswohnung sowie f�r den Wert der Sach- und Arbeitsleistungen des Mieters.
(3) Die Abs„tze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn der Bauherr, der Bewerber oder der Mieter Sach- und Arbeitsleistungen mit eigenen Arbeitnehmern im Rahmen seiner gewerblichen oder unternehmerischen T„tigkeit oder auf Grund seines Berufes erbringt.

 10.
(1) Sind als Entgelt f�r eine der Vorbereitung oder Durchf�hrung des Bauvorhabens dienende Leistung eines Dritten wiederkehrende Leistungen zu entrichten, so darf der Wert der Leistung des Dritten bei den Gesamtkosten angesetzt werden,

1. wenn es sich um die šbereignung des Baugrundst�cks handelt, mit dem Verkehrswert,
2. wenn es sich um eine andere Leistung handelt, mit dem Betrage, der f�r eine gleichwertige Unternehmerleistung angesetzt werden k”nnte.

(2) Absatz 1 gilt nicht f�r die Bestellung eines Erbbaurechts.

 11.
(1) 1Haben sich die Gesamtkosten ge„ndert

1. im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel gegen�ber dem bei der Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegten Betrag,
2. im steuerbeg�nstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit,

so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach diesen Zeitpunkten aufgestellt werden, die ge„nderten Gesamtkosten anzusetzen. 2Dies gilt bei einer Erh”hung der Gesamtkosten nur, wenn sie auf Umst„nden beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. 3Bei ”ffentlich gef”rdertem Wohnraum, auf den das Zweite Wohnungsbaugesetz nicht anwendbar ist, d�rfen erh”hte Gesamtkosten nur angesetzt werden, wenn sie in der Schluáabrechnung oder sonst von der Bewilligungsstelle anerkannt worden sind.
(2) Wert„nderungen sind nicht als Žnderungen der Gesamtkosten anzusehen.
(3) Die Gesamtkosten k”nnen sich dadurch erh”hen,

1. daá sich innerhalb von zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit Kosten der Zwischenfinanzierung ergeben, welche die f�r die endg�ltigen Finanzierungsmittel nach den  19 bis 23a angesetzten Kapitalkosten �bersteigen oder
2. daá bei einer Ersetzung von Finanzierungsmitteln durch andere Mittel nach  12 Abs. 4 einmalige Kosten entstehen oder
3. daá durch die Verl„ngerung der vereinbarten Laufzeit oder durch die Anpassung der Bedingungen nach der vereinbarten Festzinsperiode eines im Finanzierungsplan ausgewiesenen Darlehens einmalige Kosten entstehen, soweit sie auch bei einer Ersetzung nach  12 Abs. 4 entstehen w�rden.

(4) 1Sind

1. im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel,
2. im steuerbeg�nstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit

bauliche Žnderungen vorgenommen worden, so d�rfen die durch die Žnderungen entstehenden Kosten nach den Abs„tzen 5 und 6 den Gesamtkosten hinzugerechnet werden. 2Erneuerungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen sind keine baulichen Žnderungen; jedoch fallen Instandsetzungen, die durch Maánahmen der Modernisierung (Absatz 6) verursacht werden, unter die Modernisierung.
(5) Die Kosten von baulichen Žnderungen d�rfen den Gesamtkosten nur hinzugerechnet werden, soweit die Žnderungen

1. auf Umst„nden beruhen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, oder eine Modernisierung (Absatz 6) bewirken und dem gesamten Wohnraum zugute kommen, f�r den eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, oder
2. dem Ausbau eines Geb„udeteils oder der Erweiterung dienen und nicht Modernisierung sind, es sei denn, daá es sich nur um die Vergr”áerung eines Teils der Wohnungen handelt, f�r die eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist.

(6) 1Modernisierung sind bauliche Maánahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erh”hen, die allgemeinen Wohnverh„ltnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. 2Modernisierung sind auch der Ausbau und der Anbau im Sinne des  17 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes , soweit die baulichen Maánahmen den Gebrauchswert des bestehenden Wohnraums nachhaltig erh”hen.
(7) 1Eine Modernisierung darf im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau nur ber�cksichtigt werden, wenn die Bewilligungsstelle ihr zugestimmt hat. 2Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn Mittel aus ”ffentlichen Haushalten f�r die Modernisierung bewilligt worden sind.

 11a.
1Sind die Bau-, Erwerbs- oder Erschlieáungskosten nach  6 Abs. 4 und 5, den  7 bis 11 ganz oder teilweise nicht oder nur mit verh„ltnism„áig groáen Schwierigkeiten festzustellen, so d�rfen insoweit die Kosten angesetzt werden, die zu der Zeit, als die Leistungen erbracht worden sind, markt�blich waren. 2Die markt�blichen Kosten der Geb„ude ( 5 Abs. 3) k”nnen nach Erfahrungss„tzen �ber die Kosten des umbauten Raumes bei Hochbauten berechnet werden. 3Bei der Berechnung des umbauten Raumes ist die Anlage 2 dieser Verordnung zugrunde zu legen.

Dritter Abschnitt. Finanzierungsplan

 12.
(1) 1Im Finanzierungsplan sind die Mittel auszuweisen, die zur Deckung der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten Gesamtkosten dienen (Finanzierungsmittel), und zwar

1. die Fremdmittel mit dem Nennbetrag und mit den vereinbarten oder vorgesehenen Auszahlungs-, Zins- und Tilgungsbedingungen, auch wenn sie planm„áig getilgt sind,
2. die verlorenen Baukostenzusch�sse,
3. die Eigenleistungen.

2Vor- und Zwischenfinanzierungsmittel sind nicht als Finanzierungsmittel auszuweisen.
(2) Werden nach  11 Abs. 1 bis 3 ge„nderte Gesamtkosten angesetzt, so sind die Finanzierungsmittel auszuweisen, die zur Deckung der ge„nderten Gesamtkosten dienen.
(3) 1Werden nach  11 Abs. 4 bis 6 die Kosten von baulichen Žnderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet, so sind die Mittel, die zur Deckung dieser Kosten dienen, im Finanzierungsplan auszuweisen. 2F�r diese Mittel gelten die Vorschriften �ber Finanzierungsmittel.
(4) 1Sind

1. im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel oder
2. im steuerbeg�nstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit

Finanzierungsmittel durch andere Mittel ersetzt worden, so sind die neuen Mittel an der Stelle der bisherigen Finanzierungsmittel auszuweisen. 2Sind die Kapitalkosten der neuen Mittel zusammen mit den Kapitalkosten der Mittel, die der Deckung der einmaligen Kosten der Ersetzung dienen, h”her als die Kapitalkosten der bisherigen Finanzierungsmittel, so sind die neuen Mittel nur auszuweisen, wenn die Ersetzung auf Umst„nden beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. 3Bei einem Tilgungsdarlehen ist der Betrag, der planm„áig getilgt ist, unter Hinweis hierauf in der bisherigen Weise auszuweisen; die S„tze 1 und 2 finden auf diesen Betrag keine Anwendung.
(5) 1Sind die als Darlehen gew„hrten ”ffentlichen Mittel gem„á  16 des Wohnungsbindungsgesetzes vorzeitig zur�ckgezahlt oder abgel”st worden, so sind die zur R�ckzahlung oder Abl”sung aufgewandten Finanzierungsmittel an der Stelle der ”ffentlichen Mittel auszuweisen. 2Der Betrag des Darlehens, der planm„áig getilgt oder bei der Abl”sung erlassen ist, ist unter Hinweis hierauf in der bisherigen Weise auszuweisen.
(6) 1Ist die Verbindlichkeit aus einem Aufbaudarlehen, das dem Bauherrn gew„hrt worden ist, nach Zuerkennung des Anspruchs auf Hauptentsch„digung gem„á  258 Abs. 1 Nr. 2 des Lastenausgleichsgesetzes ganz oder teilweise als nicht entstanden anzusehen, so gilt das Aufbaudarlehen insoweit als durch eigene Mittel des Bauherrn ersetzt. 2Die Ersetzung gilt als auf Umst„nden beruhend, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, und von dem Zeitpunkt an als eingetreten, zu dem der Bescheid �ber die Zuerkennung des Anspruchs auf Hauptentsch„digung unanfechtbar geworden ist.

 13.
(1) Fremdmittel sind

1. Darlehen,
2. gestundete Restkaufgelder,
3. gestundete ”ffentliche Lasten des Baugrundst�cks auáer der Hypothekengewinnabgabe,
4. kapitalisierte Betr„ge wiederkehrender Leistungen, namentlich von Rentenschulden,
5. Mietvorauszahlungen,

die zur Deckung der Gesamtkosten dienen.
(2) Vor der Bebauung vorhandene Verbindlichkeiten, die auf dem Baugrundst�ck dinglich gesichert sind, gelten als Fremdmittel, soweit sie den Wert des Baugrundst�cks und der verwendeten Geb„udeteile nicht �bersteigen.
(3) Kapitalisierte Betr„ge wiederkehrender Leistungen, namentlich von Rentenschulden, d�rfen h”chstens mit dem Betrage ausgewiesen werden, der bei den Gesamtkosten f�r die Gegenleistung nach  10 angesetzt ist.

 14.
Verlorene Baukostenzusch�sse sind Geld-, Sach- und Arbeitsleistungen an den Bauherrn, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen und erbracht werden, um den Gebrauch von Wohn- oder Gesch„ftsraum zu erlangen oder Kapitalkosten zu ersparen, ohne daá vereinbart ist, den Wert der Leistung zur�ckzuerstatten oder mit der Miete oder einem „hnlichen Entgelt zu verrechnen oder als Vorauszahlung hierauf zu behandeln. Verlorene Baukostenzusch�sse sind auch Geldleistungen, mit denen die Gemeinde dem Eigent�mer Kosten der Modernisierung erstattet oder die ihm vom Land oder von der Gemeinde als Modernisierungszusch�sse gew„hrt werden.

 15.
(1) Eigenleistungen sind die Leistungen des Bauherrn, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen, namentlich

1. Geldmittel,
2. der Wert der Sach- und Arbeitsleistungen, vor allem der Wert der eingebrachten Baustoffe und der Selbsthilfe,
3. der Wert des eigenen Baugrundst�cks und der Wert verwendeter Geb„udeteile.

(2) Als Eigenleistung kann auch ganz oder teilweise ausgewiesen werden

1. ein Barzahlungsnachlaá (Skonto), wenn bei den Gesamtkosten die vom Bauherrn zu entrichtende Verg�tung in voller H”he angesetzt ist,
2. der Wert von Sach- und Arbeitsleistungen, die der Bauherr mit eigenen Arbeitnehmern im Rahmen seiner gewerblichen oder unternehmerischen T„tigkeit oder auf Grund seines Berufes erbringt.

(3) Die in Absatz 1 Nr. 2 und 3 bezeichneten Werte sind, vorbehaltlich der Abs„tze 2 und 4, mit dem Betrage auszuweisen, der bei den Gesamtkosten angesetzt ist.
(4) Bei Ermittlung der Eigenleistung sind gestundete Restkaufgelder und die in  13 Abs. 2 bezeichneten Verbindlichkeiten mit dem Betrage abzuziehen, mit dem sie im Finanzierungsplan als Fremdmittel ausgewiesen sind.

 16.
(1) Im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau sind von der Bewilligungsstelle, soweit der Bauherr nichts anderes beantragt, als Ersatz der Eigenleistung anzuerkennen

1. ein der Restfinanzierung dienendes Familienzusatzdarlehen nach  45 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,
2. ein Aufbaudarlehen an den Bauherrn nach  254 des Lastenausgleichsgesetzes oder ein „hnliches Darlehen aus Mitteln eines ”ffentlichen Haushalts,
3. ein Darlehen an den Bauherrn zur Beschaffung von Wohnraum nach  30 des Kriegsgefangenenentsch„digungsgesetzes.

(2) Im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau kann die Bewilligungsstelle auf Antrag des Bauherrn ganz oder teilweise als Ersatz der Eigenleistung anerkennen

1. der Restfinanzierung dienende verlorene Baukostenzusch�sse, soweit ihre Annahme nach  50 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zul„ssig ist,
2. auf dem Baugrundst�ck nicht dinglich gesicherte Fremdmittel,
3. im Range nach dem der nachstelligen Finanzierung dienenden ”ffentlichen Baudarlehen auf dem Baugrundst�ck dinglich gesicherte Fremdmittel,
4. der Restfinanzierung dienende ”ffentliche Baudarlehen.

(3) F�r die als Ersatz der Eigenleistung anerkannten Finanzierungsmittel gelten im �brigen die Vorschriften f�r Fremdmittel oder verlorene Baukostenzusch�sse.

 17.
(weggefallen)

Vierter Abschnitt. Laufende Aufwendungen und Ertr„ge

 18.
(1) Laufende Aufwendungen sind die Kapitalkosten und die Bewirtschaftungskosten. Zu den laufenden Aufwendungen geh”ren nicht die Leistungen aus der Hypothekengewinnabgabe.
(2) Werden dem Bauherrn Darlehen oder Zusch�sse zur Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuit„ten oder Bewirtschaftungskosten f�r den gesamten Wohnraum gew„hrt, f�r den eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, so verringert sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen entsprechend. Der verringerte Gesamtbetrag ist auch f�r die Zeit anzusetzen, in der diese Darlehen oder Zusch�sse f�r einen Teil des Wohnraums entfallen oder in der sie aus solchen Gr�nden nicht mehr gew„hrt werden, die der Bauherr zu vertreten hat. Entfallen die Darlehen oder Zusch�sse f�r den gesamten Wohnraum aus Gr�nden, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, so erh”ht sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen entsprechend; dies gilt nicht, soweit Darlehen oder Zusch�sse nach vollst„ndiger Tilgung anderer Finanzierungsmittel verringert werden.
(3) Zinsen und Tilgungen, die planm„áig f�r Aufwendungsdarlehen im Sinne des  42 Abs. 1 Satz 2 oder  88 Abs. 1 Satz 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder im Sinne des  2a Abs. 9 des Gesetzes zur F”rderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau zu entrichten sind, erh”hen den Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen. Zinsen und Tilgungen, die planm„áig f�r Annuit„tsdarlehen im Sinne des  42 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zu entrichten sind, erh”hen den Gesamtbetrag der laufenden Aufwenden; dies gilt jedoch nicht f�r Tilgungsbetr„ge f�r Annuit„tsdarlehen, soweit diese zur Deckung der f�r Finanzierungsmittel zu entrichteten Tilgung bewilligt worden sind.
(4) Sind Aufwendungs- oder Annuit„tsdarlehen gem„á  16 des Wohnungsbindungsgesetzes vorzeitig zur�ckgezahlt oder abgel”st worden, d�rfen f�r den zur R�ckzahlung oder Abl”sung aufgewendeten Betrag vorbehaltlich des  46 Abs. 2 keine h”heren Zinsen und Tilgungen dem Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen hinzugerechnet werden, als im Zeitpunkt der R�ckzahlung oder Abl”sung f�r das Aufwendungs- oder Annuit„tsdarlehen zu entrichten waren; soweit Annuit„tsdarlehen zur Deckung der f�r Finanzierungsmittel zu entrichteten Tilgungen bewilligt worden sind, k”nnen f�r das Ersatzfinanzierungsmittel Tilgungsbetr„ge nicht angesetzt werden.

 19.
(1) Kapitalkosten sind die Kosten, die sich aus der Inanspruchnahme der im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmittel ergeben, namentlich die Zinsen. Zu den Kapitalkosten geh”ren die Eigenkapitalkosten und die Fremdkapitalkosten.
(2) Leistungen aus Nebenvertr„gen, namentlich aus dem Abschluá von Personenversicherungen, d�rfen als Kapitalkosten auch dann nicht angesetzt werden, wenn der Nebenvertrag der Beschaffung von Finanzierungsmitteln oder sonst dem Bauvorhaben gedient hat.
(3) F�r verlorene Baukostenzusch�sse ist der Ansatz von Kapitalkosten unzul„ssig.
(4) Tilgungen d�rfen als Kapitalkosten nur nach  22 angesetzt werden.
(5) Dienen Finanzierungsmittel zur Deckung von Gesamtkosten, mit deren Entstehen sicher gerechnet werden kann, die aber bis zur Bezugsfertigkeit nicht entstanden sind, d�rfen Kapitalkosten hierf�r nicht vor dem Entstehen dieser Gesamtkosten angesetzt werden.

 20.
(1) Eigenkapitalkosten sind die Zinsen f�r die Eigenleistungen.
(2) F�r Eigenleistungen darf eine Verzinsung in H”he des im Zeitpunkt nach  4 markt�blichen Zinssatzes f�r erste Hypotheken angesetzt werden. Im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau darf f�r den Teil der Eigenleistungen, der 15 vom Hundert der Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht �bersteigt, eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; f�r den dar�ber hinausgehenden Teil der Eigenleistungen darf angesetzt werden
a) eine Verzinsung in H”he des markt�blichen Zinssatzes f�r erste Hypotheken, sofern die ”ffentlichen Mittel vor dem 1. Januar 1974 bewilligt worden sind,
b) in den �brigen F„llen eine Verzinsung in H”he von 6,5 vom Hundert.
(3) Ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach  87a des Zweiten Wohnungsbaugesetzes aufzustellen, so d�rfen die Zinsen f�r die Eigenleistungen nach dem Zinssatz angesetzt werden, der mit dem Darlehns- oder Zuschuágeber vereinbart ist, mindestens jedoch entsprechend Absatz 2 Satz 2.

 21.
(1) Fremdkapitalkosten sind die Kapitalkosten, die sich aus der Inanspruchnahme der Fremdmittel ergeben, namentlich

1. Zinsen f�r Fremdmittel,
2. laufende Kosten, die aus B�rgschaften f�r Fremdmittel entstehen,
3. sonstige wiederkehrende Leistungen aus Fremdmitteln, namentlich aus Rentenschulden.

Als Fremdkapitalkosten gelten auch die Erbbauzinsen. Laufende Nebenleistungen, namentlich Verwaltungskostenbeitr„ge, sind wie Zinsen zu behandeln.
(2) Zinsen f�r Fremdmittel, namentlich f�r Tilgungsdarlehen, sind mit dem Betrage anzusetzen, der sich aus dem im Finanzierungsplan ausgewiesenen Fremdmittel mit dem maágebenden Zinssatz errechnet.
(3) Maágebend ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der vereinbarte Zinssatz oder, wenn die Zinsen tats„chlich nach einem niedrigeren Zinssatz zu entrichten sind, dieser, h”chstens jedoch der f�r erste Hypotheken im Zeitpunkt nach  4 markt�bliche Zinssatz. Der niedrigere Zinssatz bleibt maágebend

1. nach der planm„áigen Tilgung des Fremdmittels,
2. nach der Ersetzung des Fremdmittels durch andere Mittel, deren Kapitalkosten h”her sind, wenn die Ersetzung auf Umst„nden beruht, die der Bauherr zu vertreten hat;  23 Abs. 5 bleibt unber�hrt.

(4) Fremdkapitalkosten nach Absatz 1 Nr. 3 und Erbbauzinsen sind, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, in der vereinbarten H”he oder, wenn der tats„chlich zu entrichtende Betrag niedriger ist, in dieser H”he anzusetzen, h”chstens jedoch mit dem Betrag, der einer Verzinsung zu dem im Zeitpunkt nach  4 markt�blichen Zinssatz f�r erste Hypotheken entspricht; f�r die Berechnung dieser Verzinsung ist bei einem Erbbaurecht h”chstens der im Zeitpunkt nach  4 maágebende Verkehrswert des Baugrundst�cks, abz�glich eines einmaligen Entgeltes nach  5 Abs. 2 Satz 3, zugrunde zu legen.

 22.
(1) Bei unverzinslichen Fremdmitteln, deren Tilgungssatz 1 vom Hundert �bersteigt, d�rfen Tilgungen als Kapitalkosten angesetzt werden (Zinsersatz); das gleiche gilt, wenn der Zinssatz niedriger als 4 vom Hundert ist.
(2) Der Ansatz f�r Zinsersatz darf bei den einzelnen Fremdmitteln deren Tilgung nicht �berschreiten und zusammen mit dem Ansatz der Zinsen nicht h”her sein als der Betrag, der sich aus einer Verzinsung des Fremdmittels mit 4 vom Hundert ergibt. Die Summe aller Ans„tze f�r Zinsersatz darf auch nicht die Summe der Tilgungen �bersteigen, die aus der gesamten Abschreibung nicht gedeckt werden k”nnen (erh”hte Tilgungen).
(3) Im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau sind Ans„tze f�r Zinsersatz nur insoweit zul„ssig, als die Bewilligungsstelle zustimmt.
(4) Auf Mietvorauszahlungen und Mieterdarlehen sind die Vorschriften �ber den Zinsersatz nicht anzuwenden.
(5) Ist vor dem 1. Januar 1971 ein h”herer Ansatz f�r Zinsersatz zugelassen worden oder zul„ssig gewesen, als er nach den Abs„tzen 1 bis 4 zul„ssig ist, darf der h”here Ansatz in H„rtef„llen f�r die Dauer der erh”hten Tilgungen in eine nach dem 30. Juni 1972 aufgestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgenommen werden, soweit

1. im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau die Bewilligungsstelle,
2. im steuerbeg�nstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsf�rsorgemitteln gef”rdert worden ist, der Darlehns- oder Zuschuágeber,
3. im sonstigen Wohnungsbau von gemeinn�tzigen Wohnungsunternehmen die Anerkennungsbeh”rde

zustimmt. Dem h”heren Ansatz soll zugestimmt werden, soweit der seit dem 1. Januar 1971 zul„ssige Ansatz unter Ber�cksichtigung aller Umst„nde des Einzelfalles f�r den Vermieter zu einer unbilligen H„rte f�hren w�rde. Dem Ansatz von Zinsersatz f�r Mietvorauszahlungen oder Mieterdarlehen darf nicht zugestimmt werden.

 23.
(1) Hat sich der Zins- oder Tilgungssatz f�r ein Fremdmittel ge„ndert

1. im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel gegen�ber dem bei der Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegten Satz,
2. im steuerbeg�nstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit,

so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach diesen Zeitpunkten aufgestellt werden, die Kapitalkosten anzusetzen, die sich auf Grund der Žnderung nach Maágabe des  21 oder des  22 ergeben. Dies gilt bei einer Erh”hung der Kapitalkosten nur, wenn sie auf Umst„nden beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, und nur insoweit, als der Kapitalkostenbetrag im Rahmen des  21 oder des  22 den Betrag nicht �bersteigt, der sich aus der Verzinsung des Fremdmittels zu dem bei der Kapitalkostenerh”hung markt�blichen Zinssatz f�r erste Hypotheken ergibt.
(2) Bei einer Žnderung der in  21 Abs. 4 bezeichneten Fremdkapitalkosten gilt Absatz 1 entsprechend. šbersteigt der erh”hte Erbbauzins den nach Absatz 1 ermittelten Betrag, so darf der �bersteigende Betrag im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau nur mit Zustimmung der Bewilligungsstelle in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden. Die Zustimmung ist zu erteilen, soweit die Erh”hung auf Umst„nden beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, und unter Ber�cksichtigung aller Umst„nde nach dem durch das Gesetz vom 8. Januar 1974 (BGBl. I S. 41) eingef�gten  9a der Verordnung �ber das Erbbaurecht nicht unbillig ist. Im steuerbeg�nstigten Wohnungsbau darf der �bersteigende Betrag angesetzt werden, soweit die Voraussetzungen der Zustimmung nach Satz 3 gegeben sind.
(3) Absatz 1 gilt nicht bei einer Erh”hung der Zinsen oder Tilgungen f�r das der nachstelligen Finanzierung dienende ”ffentliche Baudarlehen nach Tilgung anderer Finanzierungsmittel. Auf eine Erh”hung der Zinsen und Tilgungen nach den  18a bis 18e des Wohnungsbindungsgesetzes oder nach  44 Abs. 2 und 3 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ist Absatz 1 jedoch anzuwenden.
(4) Werden an der Stelle der bisherigen Finanzierungsmittel nach  12 Abs. 4 oder Abs. 6 andere Mittel ausgewiesen, so treten die Kapitalkosten der neuen Mittel insoweit an die Stelle der Kapitalkosten der bisherigen Finanzierungsmittel, als sie im Rahmen des  20, des  21 oder des  22 den Betrag nicht �bersteigen, der sich aus der Verzinsung zu dem bei der Ersetzung markt�blichen Zinssatz f�r erste Hypotheken ergibt. Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt es f�r den Betrag, der planm„áig getilgt ist ( 12 Abs. 4 Satz 3), bei der bisherigen Verzinsung. Sind Finanzierungsmittel durch eigene Mittel des Bauherrn ersetzt worden, so d�rfen im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau Zinsen nur unter entsprechender Anwendung des  20 Abs. 2 Satz 2 angesetzt werden.
(5) Werden an der Stelle der als Darlehen gew„hrten ”ffentlichen Mittel nach  12 Abs. 5 andere Mittel ausgewiesen, so d�rfen als Kapitalkosten der neuen Mittel Zinsen nach Absatz 4 Satz 1 angesetzt werden. Vorbehaltlich des  46 Abs. 2 darf jedoch keine h”here Verzinsung angesetzt werden, als im Zeitpunkt der R�ckzahlung f�r das ”ffentliche Baudarlehen zu entrichten war. Ist ein Schuldnachlaá gew„hrt worden, d�rfen Kapitalkosten f�r den erlassenen Darlehnsbetrag nicht angesetzt werden.
(6) Werden nach  11 Abs. 4 bis 6 die Kosten von baulichen Žnderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet, so d�rfen f�r die Mittel, die zur Deckung dieser Kosten dienen, Kapitalkosten insoweit angesetzt werden, als sie im Rahmen des  20, des  21 oder des  22 den Betrag nicht �bersteigen, der sich aus der Verzinsung zu dem bei Fertigstellung markt�blichen Zinssatz f�r erste Hypotheken ergibt. Sind die Kosten durch eigene Mittel des Bauherrn gedeckt worden, so d�rfen im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau Zinsen nur unter entsprechender Anwendung des  20 Abs. 2 Satz 2 und im steuerbeg�nstigten und freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsf�rsorgemitteln gef”rdert worden ist, nur unter entsprechender Anwendung des  20 Abs. 3 angesetzt werden.

 23a.
(1) Der markt�bliche Zinssatz f�r erste Hypotheken im Zeitpunkt nach  4 kann ermittelt werden

1. aus dem durchschnittlichen Zinssatz der durch erste Hypotheken gesicherten Darlehen, die zu dieser Zeit von Kreditinstituten oder privatrechtlichen Unternehmen, zu deren Gesch„ften �blicherweise die Hergabe derartiger Darlehen geh”rt, zu gesch„fts�blichen Bedingungen f�r Bauvorhaben an demselben Ort gew„hrt worden sind oder
2. in Anlehnung an den Zinssatz der zu dieser Zeit zahlenm„áig am meisten abgesetzten Pfandbriefe unter Ber�cksichtigung der �blichen Zinsspanne.

(2) Absatz 1 gilt sinngem„á, wenn der markt�bliche Zinssatz f�r einen anderen Zeitpunkt als den nach  4 festzustellen ist.

 24.
(1) 1Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. 2Bewirtschaftungskosten sind im einzelnen

1. Abschreibung,
2. Verwaltungskosten,
3. Betriebskosten,
4. Instandhaltungskosten,
5. Mietausfallwagnis.

(2) 1Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten hat den Grunds„tzen einer ordentlichen Bewirtschaftung zu entsprechen. 2Bewirtschaftungskosten d�rfen nur angesetzt werden, wenn sie ihrer H”he nach feststehen oder wenn mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann und soweit sie bei gewissenhafter Abw„gung aller Umst„nde und bei ordentlicher Gesch„ftsf�hrung gerechtfertigt sind. 3Erfahrungswerte vergleichbarer Bauten sind heranzuziehen. 4Soweit nach den  26 und 28 Ans„tze bis zu einer bestimmten H”he zugelassen sind, d�rfen Bewirtschaftungskosten bis zu dieser H”he angesetzt werden, es sei denn, daá der Ansatz im Einzelfall unter Ber�cksichtigung der jeweiligen Verh„ltnisse nicht angemessen ist.

 25.
(1) 1Abschreibung ist der auf jedes Jahr der Nutzung fallende Anteil der verbrauchsbedingten Wertminderung der Geb„ude, Anlagen und Einrichtungen. 2Die Abschreibung ist nach der mutmaálichen Nutzungsdauer zu errechnen.
(2) Die Abschreibung soll bei Geb„uden 1 vom Hundert der Baukosten, bei Erbbaurechten 1 vom Hundert der Gesamtkosten nicht �bersteigen, sofern nicht besondere Umst„nde eine šberschreitung rechtfertigen.
(3) Als besondere Abschreibung f�r Anlagen und Einrichtungen d�rfen zus„tzlich angesetzt werden von den in der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthaltenden Kosten

1. der ™fen und Herde     3 vom Hundert,
2. der Einbaum”bel     3 vom Hundert,
3. der Anlagen und der Ger„te zur Versorgung mit Warmwasser, sofern sie nicht mit einer Sammelheizung verbunden sind,     4 vom Hundert,
4. der Sammelheizung einschlieálich einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser     3 vom Hundert,
5. der Hausanlage bei eigenst„ndig gewerblicher Lieferung von W„rmeund einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser     0,5 vom Hundert,4 vom Hundert,
6. des Aufzugs     2 vom Hundert,
7. der Gemeinschaftsantenne     9 vom Hundert,
8. der maschinellen Wascheinrichtung     9 vom Hundert.

 26.
(1) 1Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskr„fte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter pers”nlich geleisteten Verwaltungsarbeit. 2Zu den Verwaltungskosten geh”ren auch die Kosten f�r die gesetzlichen oder freiwilligen Pr�fungen des Jahresabschlusses und der Gesch„ftsf�hrung.
(2) Die Verwaltungskosten d�rfen h”chstens mit 420 Deutsche Mark j„hrlich je Wohnung, bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngeb„ude angesetzt werden.
(3) F�r Garagen oder „hnliche Einstellpl„tze d�rfen Verwaltungskosten h”chstens mit 55 Deutsche Mark j„hrlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.

 27.
(1) 1Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigent�mer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundst�ck (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsgem„áen Gebrauch des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengeb„ude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundst�cks laufend entstehen. 2Der Ermittlung der Betriebskosten ist die dieser Verordnung beigef�gte Anlage 3 ,Aufstellung der Betriebskosten" zugrunde zu legen.
(2) 1Sach- und Arbeitsleistungen des Eigent�mers (Erbbauberechtigten), durch die Betriebskosten erspart werden, d�rfen mit dem Betrage angesetzt werden, der f�r eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden k”nnte. 2Die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(3) Im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau und im steuerbeg�nstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsf�rsorgemitteln gef”rdert worden ist, d�rfen die Betriebskosten nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden.
(4) (weggefallen)

 28.
(1) 1Instandhaltungskosten sind die Kosten, die w„hrend der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsm„áigen Gebrauchs aufgewendet werden m�ssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen M„ngel ordnungsgem„á zu beseitigen. 2Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaánahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. 3Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, f�r die eine besondere Abschreibung nach  25 Abs. 3 zul„ssig ist.
(2) 1Als Instandhaltungskosten d�rfen je Quadratmeter Wohnfl„che im Jahr angesetzt werden:

1. f�r Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 1952 bezugsfertig geworden sind, h”chstens 20,00 Deutsche Mark,
2. f�r Wohnungen, die in der Zeit vom 1. Januar 1953 bis zum 31. Dezember 1969 bezugsfertig geworden sind, h”chstens 18,50 Deutsche Mark,
3. f�r Wohnungen, die in der Zeit vom 1. Januar 1970 bis zum 31. Dezember 1979 bezugsfertig geworden sind, h”chstens 14,00 Deutsche Mark,
4. f�r Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1979 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden, h”chstens 11,00 Deutsche Mark.

2Diese S„tze verringern sich, wenn in der Wohnung weder ein eingerichtetes Bad noch eine eingerichtete Dusche vorhanden ist, um 1,15 Deutsche Mark. 3Diese S„tze erh”hen sich f�r Wohnungen, f�r die eine Sammelheizung vorhanden ist, um 0,80 Deutsche Mark, bei eigenst„ndig gewerblicher Lieferung von W„rme, soweit die Hausanlage vom Vermieter instand gehalten wird, jedoch h”chstens um 0,50 Deutsche Mark und f�r Wohnungen, f�r die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1,65 Deutsche Mark.
(3) 1Tr„gt der Mieter die Kosten f�r kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die S„tze nach Absatz 2 um 1,90 Deutsche Mark. 2Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Sch„den an den Installationsgegenst„nden f�r Elektrizit„t, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und T�rverschl�ssen sowie den Verschluávorrichtungen von Fensterl„den.
(4) 1Die Kosten der Sch”nheitsreparaturen in Wohnungen sind in den S„tzen nach Absatz 2 nicht enthalten. 2Tr„gt der Vermieter die Kosten dieser Sch”nheitsreparaturen, so d�rfen sie h”chstens mit 12,00 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfl„che im Jahr angesetzt werden. 3Dieser Satz verringert sich f�r Wohnungen, die �berwiegend nicht tapeziert sind, um 1,20 Deutsche Mark. 4Der Satz erh”ht sich f�r Wohnungen mit Heizk”rpern um 0,95 Deutsche Mark und f�r Wohnungen, die �berwiegend mit Doppelfenstern oder Verbundfenstern ausgestattet sind, um 1,00 Deutsche Mark. 5Sch”nheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der W„nde und Decken, das Streichen der Fuáb”den, Heizk”rper einschlieálich Heizrohre, der Innent�ren sowie der Fenster und Auáent�ren von innen.
(5) F�r Garagen oder „hnliche Einstellpl„tze d�rfen als Instandhaltungskosten einschlieálich Kosten f�r Sch”nheitsreparaturen h”chstens 110 Deutsche Mark j„hrlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.
(6) F�r Kosten der Unterhaltung von Privatstraáen und Privatwegen, die dem ”ffentlichen Verkehr dienen, darf ein Erfahrungswert als Pauschbetrag neben den vorstehenden S„tzen angesetzt werden.
(7) Kosten eigener Instandhaltungswerkst„tten sind mit den vorstehenden S„tzen abgegolten.

 29.
1Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche R�ckst„nde von Mieten, Pachten, Verg�tungen und Zuschl„gen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. 2Es umfaát auch die uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder R„umung. 3Das Mietausfallwagnis darf h”chstens mit 2 vom Hundert der Ertr„ge im Sinne des  31 Abs. 1 Satz 1 angesetzt werden. 4Soweit die Deckung von Ausf„llen anders, namentlich durch einen Anspruch auf Erstattung gegen�ber einem Dritten, gesichert ist, darf kein Mietausfallwagnis angesetzt werden.

 30.
(1) 1Haben sich die Verwaltungskosten oder die Instandhaltungskosten ge„ndert

1. im ”ffentlich gef”rderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel gegen�ber dem bei der Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegten Betrag.
2. im steuerbeg�nstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit,

so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach diesen Zeitpunkten aufgestellt werden, die ge„nderten Kosten anzusetzen. 2Dies gilt bei einer Erh”hung dieser Kosten nur, wenn sie auf Umst„nden beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. 3Die Verwaltungskosten d�rfen bis zu der in  26 zugelassenen H”he, die Instandhaltungskosten bis zu der in  28 zugelassenen H”he ohne Nachweis einer Kostenerh”hung angesetzt werden, es sei denn, daá der Ansatz im Einzelfall unter Ber�cksichtigung der jeweiligen Verh„ltnisse nicht angemessen ist. 4Eine šberschreitung der f�r die Verwaltungskosten und die Instandhaltungskosten zugelassenen S„tze ist nicht zul„ssig.
(2) Der Ansatz f�r die Abschreibung ist in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach den in Absatz 1 bezeichneten Zeitpunkten aufgestellt werden, zu „ndern, wenn nach  11 Abs. 1 bis 3 ge„nderte Gesamtkosten angesetzt werden; eine Žnderung des f�r die Abschreibung angesetzten Vomhundertsatzes ist unzul„ssig.
(3) Der Ansatz f�r das Mietausfallwagnis ist in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach den in Absatz 1 bezeichneten Zeitpunkten aufgestellt werden, zu „ndern, wenn sich die Jahresmiete „ndert; eine Žnderung des Vomhundertsatzes f�r das Mietausfallwagnis ist zul„ssig, wenn sich die Voraussetzungen f�r seine Bemessung nachhaltig ge„ndert haben.
(4) 1Werden nach  11 Abs. 4 bis 6 die Kosten von baulichen Žnderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet, so d�rfen die infolge der Žnderungen entstehenden Bewirtschaftungskosten den anderen Bewirtschaftungskosten hinzugerechnet werden. 2F�r die entstehenden Abschreibungen und Instandhaltungskosten gelten die  25 und 28 Abs. 2 bis 6 entsprechend.

 31.
(1) 1Ertr„ge sind die Einnahmen aus Mieten, Pachten und Verg�tungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden k”nnen. 2Umlagen und Zuschl„ge, die zul„ssigerweise neben der Einzelmiete erhoben werden, bleiben als Ertrag unber�cksichtigt.
(2) Als Ertrag gilt auch der Miet- oder Nutzungswert von R„umen oder Fl„chen, die vom Eigent�mer (Erbbauberechtigten) selbst benutzt werden oder auf Grund eines anderen Rechtsverh„ltnisses als Miete oder Pacht �berlassen sind.
(3) 1Wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, um f�r Wohnraum die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) zu ermitteln, so ist der Gesamtbetrag der Ertr„ge in derselben H”he wieder Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen auszuweisen. Aus dem nach Abzug der Verg�tungen verbleibenden Betrag ist die Miete nach den f�r ihre Ermittlung maágebenden Vorschriften zu berechnen.

F�nfter Abschnitt. Besondere Arten der Wirtschaftlichkeitsberechnung

 32.
(1) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, vorbehaltlich des Absatzes 3, als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, wenn das Geb„ude oder die Wirtschaftseinheit neben dem Wohnraum, f�r den die Berechnung aufzustellen ist, auch anderen Wohnraum oder Gesch„ftsraum enth„lt.
(2) Enth„lt das Geb„ude oder die Wirtschaftseinheit steuerbeg�nstigten oder freifinanzierten Wohnraum, f�r den eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach  87a des Zweiten Wohnungsbaugesetzes aufzustellen ist, und anderen steuerbeg�nstigten oder freifinanzierten Wohnraum, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen.
(3) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung f�r ”ffentlich gef”rderten Wohnraum ist als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung oder mit Zustimmung der Bewilligungsstelle als Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, wenn das Geb„ude oder die Wirtschaftseinheit auch freifinanzierten Wohnraum oder Gesch„ftsraum enth„lt.
(4) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung f�r ”ffentlich gef”rderten Wohnraum ist in der Form von Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen oder als Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen aufzustellen, wenn f�r einen Teil dieses Wohnraums (beg�nstigter Wohnraum) gegen�ber dem anderen Teil des Wohnraums eine st„rkere oder l„nger dauernde Senkung der laufenden Aufwendungen erzielt werden soll

1. durch Gew„hrung ”ffentlicher Mittel als Darlehen oder Zusch�sse zur Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuit„ten oder Bewirtschaftungskosten ( 18 Abs. 2) oder
2. durch Gew„hrung von h”heren, der nachstelligen Finanzierung dienenden ”ffentlichen Baudarlehen.

Anstelle einer besonderen Form der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Satz 1 darf eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Vorschriften des ersten bis vierten Abschnittes aufgestellt werden, wenn eine Senkung der laufenden Aufwendungen f�r den beg�nstigten Wohnraum auf Grund von Umst„nden, die vom Bauherrn nicht zu vertreten sind, nicht mehr erzielt werden kann oder die besondere Zweckbestimmung f�r diesen Teil des Wohnraums entfallen ist.
(4a) Ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Vorschriften des Ersten bis Vierten Abschnitts oder nach den Abs„tzen 1 bis 4 aufgestellt worden, bleibt diese als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung f�r den Wohnraum, der Gegenstand ihrer Berechnung ist, weiterhin maágebend, wenn neuer Wohnraum durch Ausbau oder Erweiterung des Geb„udes oder der zur Wirtschaftseinheit geh”renden Geb„ude geschaffen worden ist. Ist f�r den neu geschaffenen Wohnraum eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich, ist sie als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen.
(5) Wird eine Wirtschaftlichkeitsberechnung f�r ”ffentlich gef”rderten Wohnraum erstmalig nach dieser Verordnung aufgestellt, so bleibt die der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel zugrunde gelegte Art der Wirtschaftlichkeitsberechnung maágebend, wenn diese Art auch nach Absatz 1, 3 oder 4 zul„ssig w„re; ist der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel eine „hnliche Berechnung oder eine Berechnung der Gesamtkosten und Finanzierungsmittel zugrunde gelegt worden, so gilt dies sinngem„á. W„re die der Bewilligung zugrunde gelegte Art der Berechnung nicht nach Absatz 1, 3 oder 4 zul„ssig oder ist der Bewilligung eine Berechnung nicht zugrunde gelegt worden, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die erstmalig nach dieser Verordnung aufgestellt wird, unter Anwendung des Absatzes 1, 3 oder 4 und unter Aus�bung der dabei zul„ssigen Wahl aufzustellen.
(6) Die nach den Abs„tzen 3, 4 oder 5 getroffene Wahl bleibt f�r alle sp„teren Wirtschaftlichkeitsberechnungen maágebend.
(7) F�r die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung gelten

1. bei der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung die sich aus den  33 bis 36 ergebenden Besonderheiten,
2. bei der Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung die sich aus  37 ergebenden Besonderheiten,
3. bei den Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen die sich aus  38 ergebenden Besonderheiten.

 33.
In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung ist die Gegen�berstellung der laufenden Aufwendungen und der Ertr„ge auf den Teil des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit zu beschr„nken, der den Wohnraum enth„lt, f�r den die Berechnung aufzustellen ist.

 34.
(1) In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind nur die Gesamtkosten anzusetzen, die auf den Teil des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit fallen, der Gegenstand der Berechnung ist. Soweit bei Gesamtkosten nicht festgestellt werden kann, auf welchen Teil des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit sie fallen, sind sie bei Wohnraum nach dem Verh„ltnis der Wohnfl„chen aufzuteilen; enth„lt das Geb„ude oder die Wirtschaftseinheit auch Gesch„ftsraum, so sind sie f�r den Wohnteil und den Gesch„ftsteil im Verh„ltnis des umbauten Raumes aufzuteilen. Kosten oder Mehrkosten, die nur durch den Wohn- oder Gesch„ftsraum entstehen, der nicht Gegenstand der Berechnung ist, d�rfen nur diesem zugerechnet werden. Bei der Berechnung des umbauten Raumes ist die Anlage 2 dieser Verordnung zugrunde zu legen.
(2) Enth„lt das Geb„ude oder die Wirtschaftseinheit auáer Wohnraum auch Gesch„ftsraum von nicht nur unbedeutendem Ausmaá, so d�rfen die Kosten des Baugrundst�cks, die dem Wohnraum zugerechnet werden, 15 vom Hundert seiner Baukosten nicht �bersteigen; in besonderen F„llen, namentlich bei Grundst�cken in g�nstiger Wohnlage kann der Vomhundertsatz �berschritten werden. Erh”hte Kosten des Baugrundst�cks, die durch die Gesch„ftslage veranlaát sind, d�rfen nicht dem Wohnraum zugerechnet werden.
(3) Bei Wiederherstellung eines Geb„udes geh”rt zu den Baukosten auch der Wert der beim Bau des Wohnraums, f�r den die Berechnung aufzustellen ist, verwendeten Geb„udeteile; er ist entsprechend  7 Abs. 2 Satz 2 bis 4 zu ermitteln. Kommt eine Wiederherstellung auch dem noch vorhandenen, auf die Dauer benutzbaren Raum zugute, so d�rfen Baukosten nur insoweit angesetzt werden, als die Wiederherstellung dem neu geschaffenen Wohnraum zugute kommt; Absatz 1 gilt entsprechend.
(4) Ist Wohnraum durch Ausbau oder Erweiterung neu geschaffen worden, geh”ren zu den Gesamtkosten, die diesem Wohnraum in der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung zuzurechnen sind, nur diejenigen Kosten, die durch den Ausbau oder die Erweiterung entstanden sind; dies gilt auch, wenn Zubeh”rr„ume von ”ffentlich gef”rderten Wohnungen zu neuen Wohnungen ausgebaut werden. Kosten des Baugrundst�cks d�rfen bei Ausbau nicht, bei Erweiterung nur dann angesetzt werden, wenn das Grundst�ck f�r einen Anbau neu erworben worden ist.

 35.
In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind zur Deckung der angesetzten anteiligen Gesamtkosten die Finanzierungsmittel, die nur f�r den Teil des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit bestimmt sind, der Gegenstand der Berechnung ist, in voller H”he im Finanzierungsplan auszuweisen. Die anderen Finanzierungsmittel sind angemessen zu verteilen.

 36.
(1) In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind die laufenden Aufwendungen anzusetzen, die f�r den Teil des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit, der Gegenstand der Berechnung ist, entstehen.
(2) Bewirtschaftungskosten, die f�r das ganze Geb„ude oder die ganze Wirtschaftseinheit entstehen, sind nur mit dem Teil anzusetzen, der sich nach dem Verh„ltnis der Teilung der Gesamtkosten nach  34 ergibt. Bewirtschaftungskosten oder Mehrbetr„ge von Bewirtschaftungskosten, die allein durch den Wohn- oder Gesch„ftsraum, der nicht Gegenstand der Berechnung ist, entstehen, d�rfen nur diesem zugerechnet werden. Bei Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung d�rfen Bewirtschaftungskosten nur insoweit angesetzt werden, als sie f�r den Teil des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit, der Gegenstand der Berechnung ist, zus„tzlich entstehen; ist auch f�r den vorhanden gewesenen Wohnraum eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, so d�rfen Bewirtschaftungskosten nur nach den S„tzen 1 und 2 angesetzt werden.
(3) In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind die Ertr„ge auszuweisen, die sich f�r den Teil des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit, der Gegenstand der Berechnung ist, nach  31 ergeben.

 37.
(1) In der Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung ist die Gegen�berstellung der laufenden Aufwendungen und der Ertr„ge f�r das gesamte Geb„ude oder die gesamte Wirtschaftseinheit vorzunehmen und sodann der Teil der laufenden Aufwendungen und der Ertr„ge auszugliedern, der auf ”ffentlich gef”rderten Wohnraum entf„llt.
(2) Bewirtschaftungskosten f�r Gesch„ftsraum sind mit den Betr„gen anzusetzen, die zur ordentlichen Bewirtschaftung des Gesch„ftsraums laufend erforderlich sind.
(3) Zur Ausgliederung des Teils der laufenden Aufwendungen, der auf den ”ffentlich gef”rderten Wohnraum f„llt, ist der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen auf diesen Wohnraum und auf den anderen Wohnraum sowie den Gesch„ftsraum angemessen zu verteilen. Laufende Aufwendungen oder Mehrbetr„ge laufender Aufwendungen, die allein durch den ”ffentlich gef”rderten Wohnraum oder durch den anderen Wohnraum oder den Gesch„ftsraum entstehen, d�rfen jeweils nur dem in Betracht kommenden Raum zugerechnet werden.
(4) Wird f�r ”ffentlich gef”rderten Wohnraum eine Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, so finden die Abs„tze 1 bis 3 auch dann Anwendung, wenn in der Berechnung, die der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel zugrunde gelegt worden ist, eine Ausgliederung des auf den ”ffentlich gef”rderten Wohnraum fallenden Teiles der laufenden Aufwendungen nicht oder nach einem anderen Verteilungsmaástab vorgenommen worden ist oder wenn Bewirtschaftungskosten f�r Gesch„ftsraum nicht oder nur in geringerer H”he in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf Ans„tze ganz oder teilweise verzichtet worden ist.

 38.
(1) F�r die Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen ist der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung f�r den ”ffentlich gef”rderten Wohnraum errechnete Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen nach dem Verh„ltnis der Wohnfl„che auf den beg�nstigten Wohnraum und den anderen Wohnraum aufzuteilen. Laufende Aufwendungen oder Mehrbetr„ge laufender Aufwendungen, die allein durch den beg�nstigten Wohnraum oder den anderen Wohnraum entstehen, d�rfen nur dem jeweils in Betracht kommenden Wohnraum zugerechnet werden.
(2) Im Falle des  32 Abs. 4 Nr. 1 ist nach Aufteilung des Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen auf den beg�nstigten Wohnraum und den anderen Wohnraum die Verminderung der laufenden Aufwendungen nach  18 Abs. 2 jeweils bei dem Teil der laufenden Aufwendungen vorzunehmen, der auf den Wohnraum f„llt, f�r den die Darlehen oder Zusch�sse zur Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuit„ten oder Bewirtschaftungskosten gew„hrt werden.
(3) Im Falle des  32 Abs. 4 Nr. 2 sind bei Berechnungen des Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen f�r die der nachstelligen Finanzierung dienenden ”ffentlichen Baudarlehen Rechnungszinsen in H”he des im Zeitpunkt nach  4 markt�blichen Zinssatzes f�r erste Hypotheken anzusetzen. Nach Aufteilung des Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen auf den beg�nstigten Wohnraum und den anderen Wohnraum sind wieder abzuziehen

1. von dem Teil der laufenden Aufwendungen, der auf den beg�nstigten Wohnraum f„llt, die f�r die h”heren ”ffentlichen Baudarlehen angesetzten Rechnungszinsen,
2. von dem Teil der laufenden Aufwendungen, der auf den anderen Wohnraum f„llt, die f�r die anderen ”ffentlichen Baudarlehen angesetzten Rechnungszinsen.

Die Zinsen, die sich nach  21 Abs. 2 und 3 f�r die ”ffentlichen Baudarlehen ergeben, sind sodann jeweils hinzuzurechnen.
(4) Absatz 3 gilt sinngem„á, wenn Darlehen oder Zusch�sse zur Senkung der Kapitalkosten von Fremdmitteln unmittelbar dem Gl„ubiger gew„hrt werden und f�r den beg�nstigten Wohnraum h”here Fremdmittel dieser Art ausgewiesen sind als f�r den anderen Wohnraum; Absatz 2 ist in diesem Falle nicht anzuwenden.

 39.
(1) In der vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung ist die Ermittlung der laufenden Aufwendungen sowie die Gegen�berstellung der laufenden Aufwendungen und der Ertr„ge in vereinfachter Form zul„ssig. Die vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch als Auszug aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt werden. Der Auszug aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung muá enthalten

1. die Bezeichnung des Geb„udes,
2. die H”he der einzelnen laufenden Aufwendungen,
3. die Darlehen und Zusch�sse zur Deckung von laufenden Aufwendungen f�r den gesamten Wohnraum,
4. die Mieten und Pachten, den entsprechenden Miet- oder Nutzwert und die Verg�tungen.

(2) Absatz 1 Satz 3 ist sinngem„á anzuwenden, wenn der Auszug zur Berechnung einer Mieterh”hung nach  10 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes aufgestellt wird. Aus dem Auszug muá auch die Erh”hung der einzelnen laufenden Aufwendungen erkennbar werden.

 39a.
(1) Ist bereits eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt worden und haben sich nach diesem Zeitpunkt laufende Aufwendungen ge„ndert, so kann eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Weise aufgestellt werden, daá die bisherige Wirtschaftlichkeitsberechnung um eine Zusatzberechnung erg„nzt wird, in der die Erh”hung oder Verringerung der einzelnen laufenden Aufwendungen ermittelt und der Erh”hung oder Verringerung der Ertr„ge gegen�bergestellt wird. Eine Zusatzberechnung kann auch aufgestellt werden, wenn die in  18 Abs. 2 Satz 1 bezeichneten Darlehen oder Zusch�sse nicht mehr oder nur in verminderter H”he gew„hrt werden und der Vermieter den Wegfall oder die Verminderung nicht zu vertreten hat.
(2) Hat der Vermieter den Žnderungsbetrag zur Vergleichsmiete nach  12 oder nach  14 Abs. 6 der Neubaumietenverordnung 1970 zu ermitteln, sind die einzelnen laufenden Aufwendungen nach den Verh„ltnissen zum Zeitpunkt der Bewilligung der ”ffentlichen Mittel zusammenzustellen und eine Zusatzberechnung nach Absatz 1 aufzustellen. Dabei bleiben Žnderungen der laufenden Aufwendungen, die sich nicht auf den Wohnraum beziehen, dessen Vergleichsmiete zu ermitteln ist, unber�cksichtigt. Enth„lt das Geb„ude neben dem ”ffentlich gef”rderten Wohnraum auch anderen Wohnraum oder Gesch„ftsraum, sind die laufenden Aufwendungen und die Zusatzberechnung entsprechend  37 aufzustellen.
(3) Ist bereits eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt und sind nach diesem Zeitpunkt bauliche Žnderungen vorgenommen worden, so kann eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Weise aufgestellt werden, daá die bisherige Wirtschaftlichkeitsberechnung um eine Zusatzberechnung erg„nzt wird. In der Zusatzberechnung sind die Kosten der baulichen Žnderungen anzusetzen, die zu ihrer Deckung dienenden Finanzierungsmittel auszuweisen und die sich danach f�r die baulichen Žnderungen ergebenden Aufwendungen den Ertragserh”hungen gegen�berzustellen.
(4) Hat der Vermieter den Erh”hungsbetrag zur Vergleichsmiete nach  13 der Neubaumietenverordnung 19701 f�r s„mtliche ”ffentlich gef”rderten Wohnungen zu ermitteln, so ist eine Zusatzberechnung nach Absatz 3 Satz 2 aufzustellen.

Teil III. Lastenberechnung

 40.
(1) Die Belastung des Eigent�mers eines Eigenheims, einer Kleinsiedlung oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung oder des Inhabers eines eigengenutzten eigentums„hnlichen Dauerwohnrechts wird durch eine Berechnung (Lastenberechnung) ermittelt. Das gleiche gilt f�r die Belastung des Bewerbers um ein Kaufeigenheim, eine Tr„gerkleinsiedlung, eine Kaufeigentumswohnung oder eine Wohnung in der Rechtsform des eigentums„hnlichen Dauerwohnrechts.
(2) Wird durch Ausbau oder Erweiterung neuer, fremden Wohnzwecken dienender Wohnraum unter Einsatz ”ffentlicher Mittel geschaffen, ist hierf�r eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen. Die Regelungen des  32 Abs. 4a und des  34 Abs. 4 sind entsprechend anzuwenden.

 40a.
(1) Ist der Eigent�mer der Bauherr, so kann er die Lastenberechnung auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen. In diesem Fall beschr„nkt sich die Lastenberechnung auf die Ermittlung der Belastung nach den  40c bis 41.
(2) Wird die Lastenberechnung vom Bauherrn nicht auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, so muá sie enthalten

1. die Grundst�cks- und Geb„udebeschreibung,
2. die Berechnung der Gesamtkosten,
3. den Finanzierungsplan,
4. die Ermittlung der Belastung nach den  40c bis 41.

(3) Die Lastenberechnung ist aufzustellen

1. bei einem Eigenheim, einer Kleinsiedlung oder einem Kaufeigenheim f�r das Geb„ude,
2. bei einer eigengenutzten Eigentumswohnung oder einer Kaufeigentumswohnung

a) f�r die im Sondereigentum stehende Wohnung und den damit verbundenen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum oder
b) in der Weise, daá die Berechnung f�r die Eigentumswohnungen oder Kaufeigentumswohnungen des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit ( 2 Abs. 2) zusammengefaát und die Gesamtkosten nach dem Verh„ltnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt werden,
3. bei einer Wohnung in der Rechtsform des eigentums„hnlichen Dauerwohnrechts f�r die Wohnung und den Teil des Grundst�cks, auf den sich das Dauerwohnrecht erstreckt.
(4) F�r die Aufstellung der Lastenberechnung gelten im �brigen  2 Abs. 3 und 5,  4 Abs. 1 bis 3,  4a Abs. 1 bis 3, 5 sowie die  5 bis 15 entsprechend.  12 Abs. 4 Satz 2 gilt dabei mit der Maágabe, daá anstelle der Erh”hung der Kapitalkosten die Erh”hung der Kapitalkosten und Tilgungen zu ber�cksichtigen ist.

 40b.
(1) Hat der Eigent�mer das Geb„ude oder die Wohnung auf Grund eines Ver„uáerungsvertrages gegen Entgelt erworben, so ist die Lastenberechnung nach  40a Abs. 2 und 3 mit folgenden Maágaben aufzustellen:

1. An die Stelle der Gesamtkosten treten der angemessene Erwerbspreis, die auf ihn fallenden Erwerbskosten und die nach dem Erwerb entstandenen Kosten nach  11 ;
2. im Finanzierungsplan sind die Mittel auszuweisen, die zur Deckung des Erwerbspreises und der in Nummer 1 bezeichneten Kosten dienen.

(2) F�r die Aufstellung der Lastenberechnung gelten im �brigen  2 Abs. 3 und 5 und die  12 bis 15 entsprechend.  12 Abs. 4 Satz 2 gilt dabei mit der Maágabe, daá an Stelle der Erh”hung der Kapitalkosten die Erh”hung der Kapitalkosten und Tilgungen zu ber�cksichtigen ist.
(3) Die Abs„tze 1 und 2 gelten entsprechend f�r die Aufstellung der Lastenberechnung durch einen Bewerber nach  40 Satz 2.

 40c.
(1) Die Belastung wird ermittelt

1. aus der Belastung aus dem Kapitaldienst und
2. aus der Belastung aus der Bewirtschaftung.

(2) Hat derjenige, dessen Belastung zu ermitteln ist, einem Dritten ein Nutzungsentgelt oder einen „hnlichen Beitrag zum Kapitaldienst oder zur Bewirtschaftung zu leisten, so ist dieses Entgelt in die Lastenberechnung an Stelle der sonst ansetzbaren Betr„ge aufzunehmen, soweit es zur Deckung der Belastung bestimmt ist.
(3) Bei einer Kleinsiedlung vermehrt sich die Belastung um die Pacht einer gepachteten Landzulage.
(4) Werden von einem Dritten Aufwendungsbeihilfen, Zinszusch�sse oder Annuit„tsdarlehen gew„hrt, so vermindert sich die Belastung entsprechend.
(5) Ertr„ge aus Miete oder Pacht, die f�r den Gegenstand der Berechnung ( 40a Abs. 3) erzielt werden, vermindern die Belastung. Dies gilt nicht f�r Ertragsteile, die zur Deckung von Betriebskosten dienen, die bei der Berechnung der Belastung aus der Bewirtschaftung nicht angesetzt werden d�rfen. Als Ertrag gilt auch der Miet- oder Nutzungswert der R„ume, die von demjenigen, dessen Belastung zu ermitteln ist, ausschlieálich zu anderen als Wohnzwecken oder als Garagen benutzt werden, sowie der von ihm gewerblich benutzten Fl„chen.

 40d.
(1) Zu der Belastung aus dem Kapitaldienst geh”ren

1. die Fremdkapitalkosten,
2. die Tilgungen f�r Fremdmittel.

(2) Die Fremdkapitalkosten sind entsprechend den  19, 21 und 23a zu berechnen. Die Tilgungen f�r Fremdmittel sind aus dem im Finanzierungsplan ausgewiesenen Fremdmittel mit dem maágebenden Tilgungssatz zu berechnen. Maágebend ist der vereinbarte Tilgungssatz oder, wenn die Tilgungen tats„chlich nach einem niedrigeren Tilgungssatz zu entrichten sind, dieser.
(3) Ist im Falle des  40b im Finanzierungsplan eine Verbindlichkeit ausgewiesen, die ohne Žnderung der Vereinbarung �ber die Verzinsung und Tilgung vom Erwerber �bernommen worden ist, so gilt Absatz 2 mit der Maágabe, daá die Zinsen und Tilgungen aus dem Ursprungsbetrag der Verbindlichkeit mit dem maágebenden Zins- und Tilgungssatz zu berechnen sind.
(4) Hat sich der Zins- oder Tilgungssatz f�r ein Fremdmittel ge„ndert, so sind die Zinsen und Tilgungen anzusetzen, die sich auf Grund der Žnderung bei entsprechender Anwendung der Abs„tze 2 und 3 ergeben; dies gilt bei einer Erh”hung des Zins- oder Tilgungssatzes nur, wenn sie auf Umst„nden beruht, die derjenige, dessen Belastung zu ermitteln ist, nicht zu vertreten hat, und f�r die Zinsen nur insoweit, als sie im Rahmen der Abs„tze 2 und 3 den Betrag nicht �bersteigen, der sich aus der Verzinsung zu dem bei der Erh”hung markt�blichen Zinssatz f�r erste Hypotheken ergibt.
(5) Bei einer Žnderung der in  21 Abs. 4 bezeichneten Fremdkapitalkosten gilt Absatz 4 entsprechend.
(6) 1Werden an der Stelle der bisherigen Finanzierungsmittel nach  12 Abs. 4 andere Mittel ausgewiesen, so treten die Kapitalkosten und Tilgungen der neuen Mittel an die Stelle der Kapitalkosten und Tilgungen der bisherigen Finanzierungsmittel; dies gilt f�r die Kapitalkosten nur insoweit, als sie im Rahmen der Abs„tze 2 und 3 den Betrag nicht �bersteigen, der sich aus der Verzinsung zu dem bei der Ersetzung markt�blichen Zinssatz f�r erste Hypotheken ergibt. 2Sind Finanzierungsmittel durch eigene Mittel ersetzt worden, so d�rfen Zinsen oder Tilgungen nicht angesetzt werden.
(7) Werden nach  11 Abs. 4 bis 6 den Gesamtkosten die Kosten von baulichen Žnderungen hinzugerechnet, so d�rfen f�r die Fremdmittel, die zur Deckung dieser Kosten dienen, bei Anwendung des Absatzes 2 Kapitalkosten insoweit angesetzt werden, als sie den Betrag nicht �berschreiten, der sich aus der Verzinsung zu dem bei Fertigstellung der baulichen Žnderungen markt�blichen Zinssatz f�r erste Hypotheken ergibt.
(8) Soweit f�r Fremdmittel, die ganz oder teilweise im Finanzierungsplan ausgewiesen sind, Kapitalkosten oder Tilgungen nicht mehr zu entrichten sind, d�rfen diese nicht angesetzt werden.

 41.
(1) 1Zu der Belastung aus der Bewirtschaftung geh”ren

1. die Ausgaben f�r die Verwaltung, die an einen Dritten laufend zu entrichten sind,
2. die Betriebskosten,
3. die Ausgaben f�r die Instandhaltung.

2Die Vorschriften der  24, 28 und 30 sind entsprechend anzuwenden.
(2)  26 ist entsprechend anzuwenden mit der Maágabe, daá bei Eigentumswohnungen, Kaufeigentumswohnungen oder Wohnungen in der Rechtsform des eigentums„hnlichen Dauerwohnrechts als Ausgaben f�r die Verwaltung h”chstens 500 Deutsche Mark angesetzt werden d�rfen.
(3) 1 27 ist entsprechend anzuwenden mit der Maágabe, daá als Betriebskosten angesetzt werden d�rfen

1. laufende ”ffentliche Lasten des Grundst�cks, namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe,
2. Kosten der Wasserversorgung,
3. Kosten der Straáenreinigung und M�llabfuhr,
4. Kosten der Entw„sserung,
5. Kosten der Schornsteinreinigung,
6. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.

2Bei einer Eigentumswohnung, einer Kaufeigentumswohnung und einer Wohnung in der Rechtsform des eigentums„hnlichen Dauerwohnrechts d�rfen als Betriebskosten auáerdem angesetzt werden

1. Kosten des Betriebes des Fahrstuhls,
2. Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbek„mpfung,
3. Kosten f�r den Hauswart.

Teil IV. Wohnfl„chenberechnung

 42.
(1) Die Wohnfl„che einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundfl„chen der R„ume, die ausschlieálich zu der Wohnung geh”ren.
(2) 1Die Wohnfl„che eines einzelnen Wohnraumes besteht aus dessen anrechenbarer Grundfl„che; hinzuzurechnen ist die anrechenbare Grundfl„che der R„ume, die ausschlieálich zu diesem einzelnen Wohnraum geh”ren. 2Die Wohnfl„che eines untervermieteten Teils einer Wohnung ist entsprechend zu berechnen.
(3) Die Wohnfl„che eines Wohnheimes ist die Summe der anrechenbaren Grundfl„chen der R„ume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Benutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(4) Zur Wohnfl„che geh”rt nicht die Grundfl„che von

1. Zubeh”rr„umen; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschk�chen, Abstellr„ume auáerhalb der Wohnung, Dachb”den, Trockenr„ume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und „hnliche R„ume;
2. Wirtschaftsr„ume; als solche kommen in Betracht: Futterk�chen, Vorratsr„ume, Backstuben, R„ucherkammern, St„lle, Scheunen, Abstellr„ume und „hnliche R„ume;
3. R„umen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht gen�gen;
4. Gesch„ftsr„ume.

 43.
(1) 1Die Grundfl„che eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaáen oder den Rohbaumaáen zu ermitteln. 2Die Wahl bleibt f�r alle sp„teren Berechnungen maágebend.
(2) Fertigmaáe sind die lichten Maáe zwischen den W„nden ohne Ber�cksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten, ™fen, Heizk”rpern, Herden und dergleichen.
(3) Werden die Rohbaumaáe zugrunde gelegt, so sind die errechneten Grundfl„chen um 3 vom Hundert zu k�rzen.
(4) Von den errechneten Grundfl„chen sind abzuziehen die Grundfl„chen von

1. Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und S„ulen, wenn sie in der ganzen Raumh”he durchgehen und ihre Grundfl„che mehr als 0,1 Quadratmeter betr„gt,
2. Treppen mit �ber drei Steigungen und deren Treppenabs„tze.

(5) 1Zu den errechenbaren Grundfl„chen sind hinzuzurechnen die Grundfl„chen von

1. Fenster- und offenen Wandnischen, die bis zum Fuáboden herunterreichen und mehr als 0,13 Meter tief sind,
2. Erkern und Wandschr„nken, die eine Grundfl„che von mindestens 0,5 Quadratmeter haben,
3. Raumteilen unter Treppen, soweit die lichte H”he mindestens 2 Meter ist.

Nicht hinzuzurechnen sind die Grundfl„chen der T�rnischen.
(6) Wird die Grundfl„che auf Grund der Bauzeichnung nach den Rohbaumaáen ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete Wohnfl„che maágebend, auáer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut ist. Ist von der Bauzeichnung abweichend gebaut worden, so ist die Grundfl„che auf Grund der berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln.

 44.
(1) Zur Ermittlung der Wohnfl„che sind anzurechnen
1. voll
die Grundfl„chen von R„umen und Raumteilen mit einer lichten H”he von mindestens 2 Metern;
2. zur H„lfte
die Grundfl„chen von R„umen und Raumteilen mit einer lichten H”he von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von Winterg„rten, Schwimmb„dern und „hnlichen, nach allen Seiten geschlossenen R„umen;
3. nicht
die Grundfl„chen von R„umen oder Raumteilen mit einer lichten H”he von weniger als 1 Meter.
(2) Geh”ren ausschlieálich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachg„rten oder gedeckte Freisitze, so k”nnen deren Grundfl„chen zur Ermittlung der Wohnfl„che bis zur H„lfte angerechnet werden.
(3) Zur Ermittlung der Wohnfl„che k”nnen abgezogen werden

1. bei einem Wohngeb„ude mit einer Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfl„che der Wohnung,
2. bei einem Wohngeb„ude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfl„che beider Wohnungen,
3. bei einem Wohngeb„ude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfl„che der nicht abgeschlossenen Wohnung.

(4) Die Bestimmung �ber die Anrechnung oder den Abzug nach Absatz 2 oder 3 kann nur f�r das Geb„ude oder die Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung bleibt f�r alle sp„teren Berechnungen maágebend.

Teil V. Schluá- und šberleitungsvorschriften

 45.
(1) L„át diese Verordnung eine Wahl zwischen zwei oder mehreren M”glichkeiten zu oder setzt sie bei einer Berechnung einen Rahmen, so ist der Bauherr, soweit sich aus dieser Verordnung nichts anderes ergibt, befugt, die Wahl vorzunehmen oder den Rahmen auszuf�llen.
(2) Die Befugnisse des Bauherrn nach dieser Verordnung stehen auch seinem Rechtsnachfolger zu. Soweit der Bauherr nach dieser Verordnung Umst„nde zu vertreten hat, hat sie auch der Rechtsnachfolger zu vertreten.

 46.
(1) Soweit bis zum 31. Oktober 1957 f�r den in  1 Abs. 1 und  1a Abs. 2 Nr. 2 und 3 bezeichneten Wohnraum Wirtschaftlichkeit oder Wohnfl„che nach der Verordnung �ber Wirtschaftlichkeits- und Wohnfl„chenberechnung f�r neugeschaffenen Wohnraum (Berechnungsverordnung) vom 20. November 1950 (BGBl. S. 753) berechnet worden ist, bleibt es f�r diese Berechnungen dabei.
(2)  2 Abs. 8,  18 Abs. 4 und  23 Abs. 5 sind in der mit Inkrafttreten dieser Verordnung geltenden Fassung anzuwenden, wenn die Darlehen nach dem 31. Dezember 1989 vorzeitig zur�ckgezahlt oder abgel”st wurden oder nach diesem Zeitpunkt auf die weitere Auszahlung von Zusch�ssen zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder von Zinszusch�ssen verzichtet wurde.
(3) Sind f�r ein Geb„ude oder eine Wirtschaftseinheit auf Grund von Ausbau oder Erweiterung Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen vor dem 29. August 1990 aufgestellt worden, sind die Regelungen der  32, 34 und 40 in der bis zum 29. August 1990 geltenden Fassung anzuwenden.

 47.
(weggefallen)

 48.
(weggefallen)

 48a.
(gegenstandslos)

 49.
Diese Verordnung gilt nicht im Saarland.

 50.
(Inkrafttreten)

Anlage 1 (zu  5 Abs. 5)
Aufstellung der Gesamtkosten
Die Gesamtkosten bestehen aus:

I. Kosten des Baugrundst�cks
Zu den Kosten des Baugrundst�cks geh”ren:

1. Der Wert des Baugrundst�cks
2. Die Erwerbskosten

Hierzu geh”ren alle durch den Erwerb des Baugrundst�cks verursachten Nebenkosten, z. B. Gerichts- und Notarkosten, Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuern, Vermessungskosten, Geb�hren f�r Wertberechnungen und amtliche Genehmigungen, Kosten der Bodenuntersuchung zur Beurteilung des Grundst�ckswertes.
Zu den Erwerbskosten geh”ren auch Kosten, die im Zusammenhang mit einer das Baugrundst�ck betreffenden freiwilligen oder gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder Grenzregelung (Bodenordnung) entstehen, auáer den Kosten der dem Bauherrn dabei obliegenden Verwaltungsleistungen.
3. Die Erschlieáungskosten
Hierzu geh”ren:
a) Abfindungen und Entsch„digungen an Mieter, P„chter und sonstige Dritte zur Erlangung der freien Verf�gung �ber das Baugrundst�ck,
b) Kosten f�r das Herrichten des Baugrundst�cks, z. B. Abr„umen, Abholzen, Roden, Bodenbewegung, Enttr�mmern, Gesamtabbruch,
c) Kosten der ”ffentlichen Entw„sserungs- und Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der Geb„ude oder der Auáenanlagen sind, und Kosten ”ffentlicher Fl„chen f�r Straáen, Freifl„chen und dgl., soweit diese Kosten vom Grundst�ckseigent�mer auf Grund gesetzlicher Bestimmungen (z. B. Anliegerleistungen) oder vertraglicher Vereinbarungen (z. B. Unternehmerstraáen) zu tragen und vom Bauherrn zu �bernehmen sind,
d) Kosten der nicht”ffentlichen Entw„sserungs- und Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der Geb„ude oder der Auáenanlagen sind, und Kosten nicht”ffentlicher Fl„chen f�r Straáen, Freifl„chen und dgl., wie Privatstraáen, Abstellfl„chen f�r Kraftfahrzeuge, wenn es sich um Daueranlagen handelt, d. h. um Anlagen, die auch nach etwaigem Abgang der Bauten im Rahmen der allgemeinen Ortsplanung bestehen bleiben m�ssen,
e) andere einmalige Abgaben, die vom Bauherrn nach gesetzlichen Bestimmungen verlangt werden (z. B. Bauabgaben, Ansiedlungsleistungen, Ausgleichsbetr„ge).

II. Baukosten
Zu den Baukosten geh”ren:
1. Die Kosten der Geb„ude
Das sind die Kosten (getrennt nach der Art der Geb„ude oder Geb„udeteile) s„mtlicher Bauleistungen, die f�r die Errichtung der Geb„ude erforderlich sind.
Zu den Kosten der Geb„ude geh”ren auch
die Kosten aller eingebauten oder mit den Geb„uden fest verbundenen Sachen, z. B. Anlagen zur Beleuchtung, Erw„rmung, K�hlung und L�ftung von R„umen und zur Versorgung mit Elektrizit„t, Gas, Kalt- und Warmwasser (bauliche Betriebseinrichtungen), bis zum Hausanschluá an die Auáenanlagen, ™fen, Koch- und Waschherde, Bade- und Wascheinrichtungen, eingebaute Rundfunkanlagen, Gemeinschaftsantennen, Blitzschutzanlagen, Luftschutzanlagen, Luftschutzvorsorgeanlagen, bildnerischer und malerischer Schmuck an und in Geb„uden, eingebaute M”bel, die Kosten aller vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden, nicht eingebauten oder nicht fest verbundenen Sachen an und in den Geb„uden, die zur Benutzung und zum Betrieb der baulichen Anlagen erforderlich sind oder zum Schutz der Geb„ude dienen, z. B. ™fen, Koch- und Waschherde, Bade- und Wascheinrichtungen, soweit sie nicht unter den vorstehenden Absatz fallen, Aufsteckschl�ssel f�r innere Leitungsh„hne und -ventile, Bedienungseinrichtungen f�r Sammelheizkessel (Schaufeln, Sch�rstangen usw.), Dachaussteige- und Schornsteinleitern, Feuerl”schanlagen (Schl„uche, Stand- und Strahlrohre f�r eingebaute Feuerl”schanlagen), Schl�ssel f�r Fenster- und T�rverschl�sse usw.
Zu den Kosten der Geb„ude geh”ren auch die Kosten von Teilabbr�chen innerhalb der Geb„ude sowie der etwa angesetzte Wert verwendeter Geb„udeteile.
2. Die Kosten der Auáenanlagen
Das sind die Kosten s„mtlicher Bauleistungen, die f�r die Herstellung der Auáenanlagen erforderlich sind.
Hierzu geh”ren
a) die Kosten der Entw„sserungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluá ab bis an das ”ffentliche Netz oder an nicht”ffentliche Anlagen, die Daueranlagen sind (I 3d), auáerdem alle anderen Entw„sserungs- und Versorgungsanlagen auáerhalb der Geb„ude, Kleinkl„ranlagen, Sammelgruben, Brunnen, Zapfstellen usw.,
b) die Kosten f�r das Anlegen von H”fen, Wegen und Einfriedungen, nicht”ffentlichen Spielpl„tzen usw.,
c) die Kosten der Gartenanlagen und Pflanzungen, die nicht zu den besonderen Betriebseinrichtungen geh”ren, der nicht mit einem Geb„ude verbundenen Freitreppen, St�tzmauern, fest eingebauten Flaggenmaste, Teppichklopfstangen, W„schepf„hle usw.,
d) die Kosten sonstiger Auáenanlagen, z. B. Luftschutzauáenanlagen, Kosten f�r Teilabbr�che auáerhalb der Geb„ude, soweit sie nicht zu den Kosten f�r das Herrichten des Baugrundst�cks geh”ren.
Zu den Kosten der Auáenanlagen geh”ren auch
die Kosten aller eingebauten oder mit den Auáenanlagen fest verbundenen Sachen,
die Kosten aller vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden, nicht eingebauten oder nicht fest verbundenen Sachen an und in den Auáenanlagen, z. B. Aufsteckschl�ssel f�r „uáere Leitungsh„hne und -ventile, Feuerl”schanlagen (Schl„uche, Stand- und Strahlrohre f�r „uáere Feuerl”schanlagen).
3. Die Baunebenkosten
Das sind
a) Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen; diese Leistungen umfassen namentlich Planungen, Ausschreibungen, Bauleitung, Bauf�hrung und Bauabrechnung,
b) Kosten der dem Bauherrn obliegenden Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und Durchf�hrung des Bauvorhabens,
c) Kosten der Beh”rdenleistungen; hierzu geh”ren die Kosten der Pr�fungen und Genehmigungen der Beh”rden oder Beauftragten der Beh”rden,
d) folgende Kosten:
aa) Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel, z. B. Maklerprovisionen, Gerichts- und Notarkosten, einmalige Geldbeschaffungskosten (Hypothekendisagio, Kreditprovisionen und Spesen, Wertberechnungs- und Bearbeitungsgeb�hren, Bereitstellungskosten usw.),
bb) Kapitalkosten und Erbbauzinsen, die auf die Bauzeit entfallen,
cc) Kosten der Beschaffung und Verzinsung der Zwischenfinanzierungsmittel einschlieálich der gestundeten Geldbeschaffungskosten (Disagiodarlehen),
dd) Steuerbelastungen des Baugrundst�cks, die auf die Bauzeit entfallen,
ee) Kosten der Beschaffung von Darlehen und Zusch�ssen zur Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuit„ten und Bewirtschaftungskosten,
e) sonstige Nebenkosten, z. B. die Kosten der Bauversicherungen w„hrend der Bauzeit, der Bauwache, der Baustoffpr�fungen des Bauherrn, der Grundsteinslegungs- und Richtfeier.
4. Die Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen
Das sind z. B. die Kosten f�r Personen- und Lastenaufz�ge, M�llbeseitigungsanlagen, Hausfernsprecher, Uhrenanlagen, gemeinschaftliche Wasch- und Badeeinrichtungen usw.
5. Die Kosten des Ger„tes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen
Das sind
die Kosten f�r alle vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden beweglichen Sachen, die nicht unter die Kosten der Geb„ude oder der Auáenanlagen fallen, z. B. Asche- und M�llk„sten, abnehmbare Fahnen, Fenster- und T�rbeh„nge, Feuerl”sch- und Luftschutzger„t, Haus- und Stallger„t usw.,
die Kosten f�r Wirtschaftsausstattungen bei Kleinsiedlungen usw., z. B. Ackerger„t, D�nger, Kleinvieh, Obstb„ume, Saatgut.

Anlage 2 (zu den  11a und 34 Abs. 1)
Berechnung des umbauten Raumes
Der umbaute Raum ist in m3 anzugeben.
1.1 Voll anzurechnen ist der umbaute Raum eines Geb„udes, der umschlossen wird:
1.11 seitlich von den Auáenfl„chen der Umfassungen,
1.12 unten
1.121 bei unterkellerten Geb„uden von den Oberfl„chen der untersten Geschoáfuáb”den
1.122 bei nichtunterkellerten Geb„uden von der Oberfl„che des Gel„ndes. Liegt der Fuáboden des untersten Geschosses tiefer als das Gel„nde, gilt Abschnitt 1.121,
1.13 oben
1.131 bei nicht ausgebautem Dachgeschoá von den Oberfl„chen der Fuáb”den �ber den obersten Vollgeschossen,
1.132 bei ausgebautem Dachgeschoá, bei Treppenhausk”pfen und Fahrstuhlsch„chten von den Auáenfl„chen der umschlieáenden W„nde und Decken. (Bei Ausbau mit Leichtbauplatten sind die begrenzenden Auáenfl„chen durch die Auáen- oder Oberkante der Teile zu legen, welche diese Platten unmittelbar tragen),
1.133 bei Dachdecken, die gleichzeitig die Decke des obersten Vollgeschosses bilden, von den Oberfl„chen der Tragdecke oder Balkenlage,
1.134 bei Geb„uden oder Bauteilen ohne Geschoádecken von den Auáenfl„chen des Daches, vgl. Abschnitt 1.35.
1.2 Mit einem Drittel anzurechnen ist der umbaute Raum des nichtausgebauten Dachraumes, der umschlossen wird von den Fl„chen nach Abschnitt 1.131 oder 1.132 und den Auáenfl„chen des Daches.
1.3 Bei den Berechnungen nach Abschnitt 1.1 und 1.2 ist:
1.31 die Geb„udegrundfl„che nach den Rohbaumaáen des Erdgeschosses zu berechnen,
1.32 bei wesentlich verschiedenen Geschoágrundfl„chen der umbaute Raum geschoáweise zu berechnen,
1.33 nicht abzuziehen der umbaute Raum, der gebildet wird von:
1.331 „uáeren Leibungen von Fenstern und T�ren und „uáeren Nischen in den Umfassungen
1.332 Hauslauben (Loggien), d. h. an h”chstens zwei Seitenfl„chen offenen, im �brigen umbauten R„umen,
1.34 nicht hinzuzurechnen der umbaute Raum, den folgende Bauteile bilden:
1.341 stehende Dachfenster und Dachaufbauten mit einer vorderen Ansichtsfl„che bis zu je 2 m2 (Dachaufbauten mit gr”áerer Ansichtsfl„che siehe Abschnitt 1.42),
1.342 Balkonplatten und Vord„cher bis zu 0,5 m Ausladung (weiter ausladende Balkonplatten und Vord„cher siehe Abschnitt 1.44),
1.343 Dach�berst„nde, Gesimse, ein bis drei nichtunterkellerte, vorgelagerte Stufen, Wandpfeiler, Halbs„ulen und Pilaster,
1.344 Gr�ndungen gew”hnlicher Art, deren Unterfl„che bei unterkellerten Bauten nicht tiefer als 0,5 m unter der Oberfl„che des Kellergeschoáfuábodens, bei nichtunterkellerten Bauten nicht tiefer als 1 m unter der Oberfl„che des umgebenden Gel„ndes liegt (Gr�ndungen auáergew”hnlicher Art und Tiefe siehe Abschnitt 1.48),
1.345 Kellerlichtsch„chte und Lichtgr„ben,
1.35 f�r Teile eines Baues, deren Innenraum ohne Zwischendecken bis zur Dachfl„che durchgeht, der umbaute Raum getrennt zu berechnen, vgl. Abschnitt 1.134,
1.36 f�r zusammenh„ngende Teile eines Baues, die sich nach dem Zweck und deshalb in der Art des Ausbaues wesentlich von den �brigen Teilen unterscheiden, der umbaute Raum getrennt zu berechnen.
1.4 von der Berechnung des umbauten Raumes nicht erfaát werden folgende (besonders zu veranschlagende) Bauausf�hrungen und Bauteile:
1.41 geschlossene Anbauten in leichter Bauart und mit geringwertigem Ausbau und offene Anbauten, wie Hallen, šberdachungen (mit oder ohne St�tzen) von Lichth”fen, Unterfahrten auf St�tzen, Veranden,
1.42 Dachaufbauten mit vorderen Ansichtsfl„chen von mehr als 2 m2 und Dachreiter,
1.43 Br�stungen von Balkonen und begehbaren Dachfl„chen,
1.44 Balkonplatten und Vord„cher mit mehr als 0,5 m Ausladung,
1.45 Freitreppen mit mehr als 3 Stufen und Terrassen (und ihre Br�stungen),
1.46 F�chse, Gr�ndungen f�r Kessel und Maschinen,
1.47 freistehende Schornsteine und der Teil von Hausschornsteinen, der mehr als 1 m �ber den Dachfirst hinausragt,
1.48 Gr�ndungen auáergew”hnlicher Art, wie Pfahlgr�ndungen und Gr�ndungen auáergew”hnlicher Tiefe, deren Unterfl„che tiefer liegt als im Abschnitt 1.344 angegeben,
1.49 wasserdruckhaltende Dichtungen.

Anlage 3 (zu  27 Abs. 1)
Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigent�mer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundst�ck oder durch den bestimmungsm„áigen Gebrauch des Geb„udes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengeb„ude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundst�cks laufend entstehen, es sei denn, daá sie �blicherweise vom Mieter auáerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:
1. Die laufenden ”ffentlichen Lasten des Grundst�cks
Hierzu geh”rt namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe.
2. Die Kosten der Wasserversorgung
Hierzu geh”ren die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgeb�hren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchs�berlassung von Wasserz„hlern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschlieálich der Kosten der Berechnung und Aufteilungen die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschlieálich der Aufbereitungsstoffe.
3. Die Kosten der Entw„sserung
Hierzu geh”ren die Geb�hren f�r die Haus- und Grundst�cksentw„sserung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht ”ffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entw„sserungspumpe.
4. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschlieálich der Abgasanlage;
hierzu geh”ren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, šberwachung und Pflege der Anlage, der regelm„áigen Pr�fung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschlieálich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchs�berlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschlieálich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage ;
hierzu geh”ren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der šberwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;
oder
c) der eigenst„ndig gewerblichen Lieferung von W„rme , auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a ;
hierzu geh”ren das Entgelt f�r die W„rmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugeh”rigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu geh”ren die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsr�ckst„nden in der Anlage, die Kosten der regelm„áigen Pr�fung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenh„ngenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
5. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Wasserversorgungsanlage ;
hierzu geh”ren die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits ber�cksichtigt sind, und die Kosten der Wassererw„rmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
b) der eigenst„ndiggewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a;
hierzu geh”ren das Entgelt f�r die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugeh”rigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwasserger„ten;
hierzu geh”ren die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsr�ckst„nden im Innern der Ger„te sowie die Kosten der regelm„áigen Pr�fung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenh„ngenden Einstellung durch einen Fachmann.
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits ber�cksichtigt sind;
oder
b) bei der eigenst„ndig gewerblichen Lieferung von W„rme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits ber�cksichtigt sind;
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits ber�cksichtigt sind.
7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
Hierzu geh”ren die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, šberwachung und Pflege der Anlage, der regelm„áigen Pr�fung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschlieálich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
8. Die Kosten der Straáenreinigung und M�llabfuhr
Hierzu geh”ren die f�r die ”ffentliche Straáenreinigung und M�llabfuhr zu entrichtenden Geb�hren oder die Kosten entsprechender nicht ”ffentlicher Maánahmen.
9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbek„mpfung
Zu den Kosten der Hausreinigung geh”ren die Kosten f�r die S„uberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Geb„udeteile, wie Zug„nge, Flure, Treppen, Keller, Bodenr„ume, Waschk�chen, Fahrkorb des Aufzuges.
10. Die Kosten der Gartenpflege
Hierzu geh”ren die Kosten der Pflege g„rtnerisch angelegter Fl„chen einschlieálich der Erneuerung von Pflanzen und Geh”lzen, der Pflege von Spielpl„tzen einschlieálich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Pl„tzen, Zug„ngen und Zufahrten, die dem nicht ”ffentlichen Verkehr dienen.
11. Die Kosten der Beleuchtung
Hierzu geh”ren die Kosten des Stroms f�r die Auáenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Geb„udeteile, wie Zug„nge, Flure, Treppen, Keller, Bodenr„ume, Waschk�chen.
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung
Hierzu geh”ren die Kehrgeb�hren nach der maágebenden Geb�hrenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a ber�cksichtigt sind.
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Hierzu geh”ren namentlich die Kosten der Versicherung des Geb„udes gegen Feuer-, Sturm- und Wassersch„den, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung f�r das Geb„ude, den ™ltank und den Aufzug.
14. Die Kosten f�r den Hauswart
Hierzu geh”ren die Verg�tung, die Sozialbeitr„ge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigent�mer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart f�r seine Arbeit gew„hrt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Sch”nheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgef�hrt werden, d�rfen Kosten f�r Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden.
15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage;
hierzu geh”ren die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelm„áigen Pr�fung ihrer Betriebsbereitschaft einschlieálich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt f�r eine nicht zur Wirtschaftseinheit geh”rende Antennenanlage;
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilannlage;
hierzu geh”ren die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgeb�hren f�r Breitbandanschl�sse.
16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
Hierzu geh”ren die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der šberwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelm„áigen Pr�fung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits ber�cksichtigt sind.
17. Sonstige Betriebskosten
Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengeb„uden, Anlagen und Einrichtungen.